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北京進(jìn)深 徐迪 10月28日，電建門頭溝項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后的第5天，通告了公眾反饋意見的采信情況。

還同步公布了一張調(diào)整后的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。

與此前報(bào)規(guī)的總平圖相比，增加了坐標(biāo)等精確參數(shù)，細(xì)化了窗井、風(fēng)井等標(biāo)注。

調(diào)整后的總平圖，可以更明顯地看到住宅樓的贈(zèng)送空間：

南向開敞陽臺(tái)，北向設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深在1.2米/1.5米不等，部分房源還有側(cè)邊飄窗。

樓棟排布與主要指標(biāo)未發(fā)生太大變化。

1、原來位于地塊東側(cè)的地下公廁，現(xiàn)根據(jù)建議移至地上。

為此增加的居住公共服務(wù)設(shè)施地上建面70㎡，在住宅建面里做了相應(yīng)調(diào)減，整體容積率不變。

建設(shè)單位在回復(fù)公眾反饋時(shí)表示，公廁是給公眾建設(shè)的配套，可從市政道路人行道直接進(jìn)入，更加便于公眾使用，設(shè)計(jì)上預(yù)留了24小時(shí)對(duì)外開放的條件。

2、住宅樓單元門的高度，此前為6.2米/6.3米，調(diào)整后統(tǒng)一降至6米。

3、小區(qū)北側(cè)雨水調(diào)蓄池容量由原來的120立方，增至196立方。

4、明確了地面停車位（20個(gè)，含5個(gè)訪客位）的位置。

（↑0605-0006地塊項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖）

（↑0605-0006地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平面圖）

方案公示期間收到的公眾反饋意見，主要是提請(qǐng)優(yōu)化地塊規(guī)劃布局，以減少對(duì)峯笵北京小區(qū)影響。

毗鄰地塊的峯笵北京小區(qū)業(yè)主表示，作為該項(xiàng)目西側(cè)的緊鄰住戶，0006地塊規(guī)劃布局將直接影響其居住品質(zhì)。

一是關(guān)于建筑間距、日照與視覺感受。新小區(qū)沿紅線密集布局的高層住宅（如9#、12#樓）會(huì)對(duì)峯笵北京東側(cè)低樓層住戶的有效日照時(shí)長、自然通風(fēng)造成影響，并形成較強(qiáng)的視覺遮擋與壓迫感，甚至在某些位置造成永久遮擋。

懇請(qǐng)進(jìn)一步優(yōu)化新小區(qū)西側(cè)樓宇的布局，在滿足法規(guī)最低標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡可能增大與峯笵北京現(xiàn)有住宅的間距，或采取退臺(tái)、降低層高等優(yōu)化措施，以減少對(duì)視、采光及通風(fēng)的潛在影響，保護(hù)現(xiàn)有住戶的居住品質(zhì)。

二是關(guān)于公共配套設(shè)施布局的噪聲與環(huán)境影響。根據(jù)規(guī)劃，小型商服樓與出租汽車站等設(shè)施被集中設(shè)置于緊鄰峯笵北京B3、B5等東側(cè)住宅樓的位置。作為鄰近住戶，對(duì)未來可能長期面臨的車輛噪聲、商業(yè)活動(dòng)喧嘩、燈光以及尾氣等問題表示擔(dān)憂。此類設(shè)施帶來的人流、車流聚集，也可能影響社區(qū)的寧靜與安全。

懇請(qǐng)將此類可能產(chǎn)生持續(xù)干擾的公共配套設(shè)施，調(diào)整至地塊中央或?qū)ΜF(xiàn)有住宅影響更小的區(qū)域。若現(xiàn)行布局確需保留，應(yīng)提前規(guī)劃并公布切實(shí)可行的高標(biāo)準(zhǔn)隔音減振、綠化隔離等具體方案，并建立后期運(yùn)營的監(jiān)督機(jī)制，以降低對(duì)相鄰住戶的長期影響。

對(duì)此，建設(shè)單位表示，本項(xiàng)目建筑間距滿足相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范要求。 按照本方案建設(shè)后，項(xiàng)目對(duì)周邊現(xiàn)狀建筑國家規(guī)范規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)未產(chǎn)生不利影響。

同時(shí)，項(xiàng)目方案在設(shè)計(jì)之初已經(jīng)考慮建筑布局對(duì)風(fēng)范嘉園各樓棟的視覺關(guān)系。對(duì)臨近風(fēng)范嘉園一側(cè)樓棟已做高度降低處理?？偲矫鎴D中將15層建筑布置于用地的東側(cè)及北側(cè)，臨近風(fēng)范嘉園一側(cè)布置11層建筑。

項(xiàng)目在公共配套設(shè)施布局方面按照要求配置，并結(jié)合場地現(xiàn)狀地形，在臨玉帶西街的主要人行出入口處設(shè)置了建筑規(guī)模21平方米的小型商服（便利店），在此處便于上落客區(qū)域設(shè)置了用地面積50平方米的出租汽車站。建筑室內(nèi)允許噪聲級(jí)、建筑構(gòu)件計(jì)權(quán)隔聲量以及建筑結(jié)構(gòu)隔聲減噪設(shè)計(jì)等指標(biāo)均滿足相關(guān)規(guī)范要求。

此外，建設(shè)單位在另一條關(guān)于施工期間的協(xié)調(diào)與保障的意見中也表示，已就項(xiàng)目施工建設(shè)期可能的擾民及需采取的措施在擬推進(jìn)的總包招標(biāo)條件中進(jìn)行了明示和強(qiáng)制要求，措施方案包括了鄰里小區(qū)關(guān)心的諸要素?？偘袠?biāo)期間將進(jìn)行投標(biāo)措施審查并要求中標(biāo)人在開工前與峯范北京小區(qū)業(yè)主代表對(duì)接溝通。

地塊成交于9月30日，由電建地產(chǎn)+門城投以9.57億元底價(jià)摘得，折算樓面價(jià)約2.35萬元/㎡。

小長假后，10月9日-16日，項(xiàng)目方案進(jìn)行了現(xiàn)場和網(wǎng)上公示。

方案公示的當(dāng)天，項(xiàng)目公司注冊(cè)成立：北京海賦永業(yè)置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本1億元。

電建地產(chǎn)旗下北京海賦豐業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股80%，門頭溝國資門城投持股20%。

趙宇飛出任項(xiàng)目公司董事長、經(jīng)理。他同時(shí)也是長安華曦府項(xiàng)目公司海賦錦業(yè)的法人、董事、經(jīng)理。

10月23日，門頭溝0006地塊取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。包括1#、2#住宅樓共20項(xiàng)。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積約20364.37㎡，總建筑面積64262.74㎡，其中地上建面40728.74㎡，容積率2.0。

調(diào)整后的住宅建面40241.74㎡，共421戶，戶均建面95㎡，剛需為主，與長安華曦府定位一致。

規(guī)劃15棟塔式住宅樓，為7F/11F洋房和15F小高層，南低北高，點(diǎn)狀排布。

6棟15F小高層：北排1#-3#樓，東側(cè)4#、7#、10#樓。

8棟11F洋房：5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#、15#樓。

1棟7F矮板：14#樓。

除最南排的14#、15#樓之外，其余樓棟均為正南正北朝陽。

大門在小區(qū)西側(cè)中央位置，配建一棟小型商服，規(guī)劃為便利店。

進(jìn)門是占地約350㎡的下沉庭院，以及200㎡的室外活動(dòng)場地，周圍以廊道連通。

小區(qū)東南側(cè)另外開了一處人行出入口，方便去南邊的小學(xué)和幼兒園。

地塊南側(cè)有一個(gè)凹口，紅線外為四道橋龍王廟。

小區(qū)南北兩側(cè)各有一處機(jī)動(dòng)車出入口。

規(guī)劃機(jī)動(dòng)車停車位477個(gè)，其中住宅車位464個(gè)，車位配比剛好1：1.1。

另有居住公服務(wù)設(shè)施車位7個(gè)，配套商業(yè)車位7個(gè)。

這里有個(gè)很微妙的數(shù)字，464個(gè)住宅車位中，有20個(gè)在地面，含訪客車位4個(gè)，集中在小區(qū)4#、5#樓西側(cè)。

一般來說為了實(shí)現(xiàn)人車分流的社區(qū)，項(xiàng)目交付時(shí)，這部分地上停車位會(huì)被改成綠地。

但這個(gè)項(xiàng)目如果去掉地面停車位，車位配比顯然就達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)了。

預(yù)計(jì)戶型面積段80/100/120㎡。

南排4棟洋房為80㎡起步戶型；

6棟小高層為100㎡主力戶型；

中間5棟為120頂配戶型。

室內(nèi)擴(kuò)展方面，目測比長安華曦府的贈(zèng)送空間更大。

南北均有內(nèi)嵌陽臺(tái)，進(jìn)深在1.8米左右。

部分戶型北向還有不封閉的設(shè)備平臺(tái)；

邊戶房源有側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗。

在當(dāng)前北京贈(zèng)送尺度收緊的形勢下，門頭溝四道橋新盤的得房率要?jiǎng)?chuàng)新高了，整體達(dá)到90%應(yīng)該沒問題。

長安華曦府78㎡做了全明三居，四道橋項(xiàng)目的起步戶型預(yù)計(jì)能做出三居兩衛(wèi)戶型。

（↑長安華曦府戶型圖）

門頭溝0006地塊位于永定鎮(zhèn)，西六環(huán)外，S1線四道橋站距離小區(qū)不到200米。

周邊有西長安中駿世界城、龍湖長安天街、門頭溝區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、綠海運(yùn)動(dòng)公園等配套。

東側(cè)臨近永定河，南側(cè)為規(guī)劃的小學(xué)和幼兒園用地。

附近次新盤眾多，西側(cè)一街之隔為2022年開盤的峯范北京，由電建地產(chǎn)、金地集團(tuán)、南國置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，去年底已交房，主力戶型61㎡-100㎡。

此外還有2021年底開盤的龍湖北辰攬境，2022年4月開盤的金茂長安悅，二手房成交均價(jià)在5.4萬/㎡左右。

電建地產(chǎn)在門頭溝還是頗有底氣的，除峯范北京外，0006地塊向西不到2公里的長安華曦府項(xiàng)目，有著“三開三罄百日收官”的輝煌戰(zhàn)績。

該項(xiàng)目于去年12月14日和今年1月1日分兩批次取證，總計(jì)581套住宅。

目前網(wǎng)簽527套，全盤去化超九成，成交均價(jià)4.63萬/㎡。

長安華曦府所在地塊于2024年8月29日成交，拿地金額16.4億元。

目前該項(xiàng)目的住宅網(wǎng)簽總金額約24.5億元，加上車位、庫房等，網(wǎng)簽總計(jì)26.8億元，約為地價(jià)款的163%。

本次0006地塊公示的設(shè)計(jì)方案中未包含外立面圖，該地塊在出讓文件中對(duì)于建筑設(shè)計(jì)提出了比較多的要求。

建筑整體色彩以中明度、低飽和度為主避免出現(xiàn)艷麗的顏色。主體色以白色、淺灰色為主，可采用艷度較低的黃、紅-黃色相，不宜采用其他色相。

第五立面建議采用平頂，不得使用穹頂、尖頂:屋頂設(shè)計(jì)應(yīng)簡潔現(xiàn)代，避免出現(xiàn)中國古建筑屋頂形式；建筑屋頂以高明度米白色系為主，鼓勵(lì)墻頂統(tǒng)一主體色。

銀盛路以南、迎賓大街以東為地下空間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，鼓勵(lì)地下一層作為商業(yè)空間，保證各地塊之間通道連通，其他地下空間優(yōu)先滿足人防空間建設(shè)及地下停車位建設(shè)要求四、綠化環(huán)境規(guī)劃要求。

此外，地塊附近涉及頭溝區(qū)不可移動(dòng)文物1處，為四道橋龍王廟。施工單位需與門頭溝區(qū)文物部門對(duì)接具體要求，建議項(xiàng)目施工建設(shè)過程中要留有安全距離，且規(guī)劃內(nèi)容中的周邊建筑風(fēng)貌要與文物本體相協(xié)調(diào)。