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北京進(jìn)深 徐迪 上個(gè)月才調(diào)規(guī)的保利建工嘉華天珺西區(qū)，又刷新了一版總平圖！

10月29日，海淀永豐HD00-0401-0132地塊方案總平面圖公布。

先看重點(diǎn)，對(duì)比左邊上個(gè)月調(diào)規(guī)的方案，最新總平圖上，13#樓南向又增加了一部分結(jié)構(gòu)外建筑。

看形式是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，但進(jìn)深和飄窗尺度相同。

不管是什么，總之贈(zèng)送面積一定是增加了的。

除了13#樓外，其他樓棟與9月初發(fā)布的版本沒(méi)有變化。

公區(qū)部分的景觀有微調(diào)。

電動(dòng)自行車(chē)存車(chē)場(chǎng)地此前集中在中央6#樓北側(cè)的位置，調(diào)整后，打散到園區(qū)各處，結(jié)合消防通道配建。

這樣將中央廣場(chǎng)又放大了一些，最中間的3#景觀廊架的面積也增加了。

同時(shí)一進(jìn)大門(mén)的1#景觀廊架變得更為方正；

從大門(mén)向小區(qū)內(nèi)部延伸的的2#景觀廊架造型目測(cè)占地面積沒(méi)變，但頂部鏤空造型有所調(diào)整。

各行列樓棟的南北間距小幅調(diào)整，增減尺度普遍在0.1米左右。

此外，北側(cè)2#大門(mén)的景墻取消了。

9月8日第一次調(diào)規(guī)

嘉華天珺西區(qū)已于今年4月5日取得預(yù)售許可證，截至目前尚無(wú)網(wǎng)簽。

按照最新調(diào)整的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目建設(shè)用地面積2.76萬(wàn)㎡，總建面7.39萬(wàn)㎡，其中地上建面4.69萬(wàn)㎡，地下2.7萬(wàn)㎡。

容積率為1.7，建筑層數(shù)為地上11層，地下2層，建筑高度32.95米，綠地率30%。

對(duì)比最早發(fā)布的總平圖，第二版方案將西區(qū)樓棟全部打亂重排了。

1、原來(lái)依地形而建的10棟樓，改為15棟，全部是正南正北的朝向。

2、從整排的行列式，改為點(diǎn)狀排布，邊戶(hù)房源大幅增加。

3、總戶(hù)數(shù)從424套增加至488套。

4、原預(yù)證下西區(qū)主力建面為99㎡/134㎡，戶(hù)均建面111㎡；調(diào)整后戶(hù)均建面降至100㎡左右。

134㎡戶(hù)型全部取消，改為88/99㎡小戶(hù)型，同時(shí)配置少量120㎡四居產(chǎn)品。

調(diào)整后：88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

5、門(mén)面做得更加漂亮，占地近千平的景觀造型。

一進(jìn)鏤空式大門(mén)；二進(jìn)中庭廣場(chǎng)，有環(huán)形景墻；三進(jìn)中央庭院，有多處景觀廊架。

此外在小區(qū)外圍打造多處景墻，提升社區(qū)整體顏值。

反饋意見(jiàn)多達(dá)152條，東區(qū)業(yè)主要求賠償

第二版方案在9月8日-16日網(wǎng)上公示期間，收到的公眾反饋意見(jiàn)多達(dá)152條。

其中就提到“電動(dòng)車(chē)場(chǎng)地都設(shè)置在6號(hào)樓前面，不方便其他樓業(yè)主使用?！?nbsp;

最新第三版的方案對(duì)此做了優(yōu)化，將存電動(dòng)自行車(chē)場(chǎng)分散布置在項(xiàng)目園區(qū)。

大門(mén)、圍墻、景墻等方面，結(jié)合市政道路肌理，整體采用連續(xù)且通透的圍墻形式，景墻則結(jié)合大門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì)，讓地塊邊界自然融入周邊城市空間。圍墻、景墻均有厚度，不計(jì)綠地率。 

東西兩地塊的大門(mén)采用對(duì)稱(chēng)式設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)風(fēng)格和規(guī)模基本一致，沿街長(zhǎng)度完全一致。 

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在回復(fù)反饋意見(jiàn)時(shí)也明確表示，本項(xiàng)目未設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、花池。 

關(guān)于西區(qū)朝向和東區(qū)不一致，解釋為在原方案基礎(chǔ)上優(yōu)化了街角退讓幅度，釋放更多社區(qū)臨街空間，增加了城市界面的通透舒展性，符合招拍掛文件及相關(guān)要求。 

除此之外，公眾反饋意見(jiàn)中還涉及房屋價(jià)值、虛假宣傳、購(gòu)房合同、東區(qū)賠償?shù)葐?wèn)題。

由于不屬于規(guī)自分局職責(zé)，通告中未做詳細(xì)描述。

其中有一條來(lái)自東區(qū)業(yè)主的反饋意見(jiàn)，建設(shè)單位做了回復(fù)。

該名業(yè)主稱(chēng)，自本人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，銷(xiāo)售方明確表示東區(qū)為市政集中供暖，西區(qū)為自采暖。此次調(diào)規(guī)目前暫不知是否此項(xiàng)會(huì)作調(diào)整，但因此項(xiàng)也是本人選擇東區(qū)而沒(méi)有選擇西區(qū)的極為重要原因，如果此次或后續(xù)西區(qū)改為市政集中采暖，本人也表示強(qiáng)烈反對(duì)，或要求相應(yīng)補(bǔ)償。

建設(shè)單位在回復(fù)中確認(rèn)，本項(xiàng)目住宅用地均為市政集中供暖。

據(jù)悉，調(diào)規(guī)之后，嘉華天珺還推出了特價(jià)房源。

為了安撫老業(yè)主，保利給出了補(bǔ)償方案：

一是送25萬(wàn)車(chē)位券，或20年車(chē)位使用權(quán)；二是3折買(mǎi)倉(cāng)儲(chǔ)。

但仍也有業(yè)主表示：“背刺老業(yè)主，補(bǔ)償方案很拉胯，都想退房了”；

“即便有補(bǔ)償，也虧了20～40萬(wàn)，因?yàn)檠a(bǔ)償后買(mǎi)的也有。西區(qū)的事，房源剩余這么多，結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)極有可能還會(huì)下探。”

拿地回溯+網(wǎng)簽情況

嘉華天珺地塊于2024年7月份成交，由保利發(fā)展 北京建工以總價(jià)89.01億元競(jìng)得，溢價(jià)率3.5%。

住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。

東區(qū)規(guī)劃16棟6-15F住宅，共852套，總建面10.1萬(wàn)㎡。

1月1日，取得預(yù)售許可證，備案均價(jià)8.2萬(wàn)-9.7萬(wàn)/㎡。

目前網(wǎng)簽216套，成交均價(jià)8.52萬(wàn)元/㎡。

4月5日，西區(qū)424套住宅取證，總建面約4.72萬(wàn)㎡，擬售均價(jià)在8.7萬(wàn)-9.3萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)為北京建保豐筑置業(yè)有限公司，由保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和北京建工房產(chǎn)分別持股60%和40%。

保利地產(chǎn)北京總經(jīng)理李紅亮出任項(xiàng)目公司法定代表人、董事、總經(jīng)理。

從網(wǎng)簽房源來(lái)看，88㎡/99㎡戶(hù)型共簽約168套，占比近八成；而134㎡大戶(hù)型僅賣(mài)出20多套。

同樣位于永豐板塊，比嘉華天珺晚3個(gè)月開(kāi)盤(pán)的頤海澐頌，主力建面定在123㎡和110㎡，目前已完成540多套網(wǎng)簽，全盤(pán)去化72%。

成交單價(jià)，頤海澐頌9萬(wàn)+，嘉華天珺8.5萬(wàn)+。

本次調(diào)規(guī)，嘉華天珺大概也是想避開(kāi)與頤海澐頌的正面競(jìng)爭(zhēng)，主攻低總價(jià)小戶(hù)型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)質(zhì)價(jià)比。

整體來(lái)看，嘉華天珺東區(qū)16棟樓呈扇形分布，與西區(qū)之間形成一塊凹狀，西北方向冬季迎風(fēng)面比較大。

此外，項(xiàng)目南側(cè)是中關(guān)村三小科技園分校，北側(cè)有中科三幼兒西北旺分園，西南邊有一處關(guān)帝廟，南側(cè)規(guī)劃的社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。

小區(qū)上方偶爾有飛機(jī)航線(xiàn)經(jīng)過(guò)，以上影響主要是車(chē)流、人流集中帶來(lái)的噪音影響。

同時(shí)，周邊有不少在建工程，或產(chǎn)生粉塵和噪音問(wèn)題。

內(nèi)部不利因素主要包括東區(qū)大門(mén)面向丁字路口，大門(mén)旁有出租汽車(chē)站，小區(qū)門(mén)口經(jīng)過(guò)車(chē)輛較多，人流量也相對(duì)較大，靠近大門(mén)房源會(huì)有聲光影響。

主力建面99m2三居和134m2四居戶(hù)型，127m2高層房源，樓王棟172m2平層大四居，以及少量88m2邊戶(hù)。

海淀“黑科技空間”不大，嘉華天珺的得房率已經(jīng)算高的了，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)得房率在78%以上。

西區(qū)洋房得房率更高一些，加上贈(zèng)送面最低80%起步，最高可達(dá)87-88%。