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文/北京進(jìn)深 林振興

北京豪宅圈的“朝青雙子”，簡直在上演一出商戰(zhàn)連續(xù)劇。

雙方勢均力敵，你追我趕，貼身肉搏，不斷上演著逆轉(zhuǎn)與反超的跌宕劇情。

中建智地紫京宸園先發(fā)制人，最早出爐3套網(wǎng)簽成績，均價約9.37萬元/㎡；

金茂越秀的璞樾也不甘示弱，開盤三天就有首發(fā)成績，網(wǎng)簽5套，成交均價9.82萬元/平米。

而后，紫京宸園的網(wǎng)簽成績“停滯”數(shù)日；而璞樾勢頭卻后來居上，沖到23套。

當(dāng)外界都以為紫京宸園開局將落后，大反轉(zhuǎn)來了。

10月27日，紫京宸園網(wǎng)簽猛增至70套，反超璞樾一套。次日，它們的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)追平，都是74套。

之后，璞樾再次高歌猛進(jìn)，又超過紫京宸園。

截止10月29日，璞樾網(wǎng)簽89套，均價99919.54元/㎡，成交額超15億元；

紫京宸園網(wǎng)簽77套，均價98309.23元/㎡，成交額超12.5億元；

看到璞樾開盤十多天后的成績單，越秀北方區(qū)域總經(jīng)理董毅或許很是欣慰，不枉他本人親自上陣到售樓處帶客戶看房。

璞樾比紫京宸園樓面價僅高了1000元/㎡，但它有自己的野心，擬售均價比紫京宸園貴了近3000元/㎡，但成交均價僅相差1600元/㎡。

目前階段，璞樾在小戶型上完勝紫京宸園，紫京宸園則在200 ㎡大戶型上扳回一局。

但誰能笑到最后？

01

紫京宸園和璞樾的關(guān)系，是相愛相殺。

為了避免打架，它們很有默契，采取了差異化的推盤戰(zhàn)術(shù)。

紫京宸園似乎有所保留，先賣位置相對較弱、臨東側(cè)高壓線的9棟樓；

璞樾則掏出位置較好的西邊6棟樓，它們遠(yuǎn)離高壓線和幼兒園。

有人說，璞樾的豪，更純粹。

它的頂配建面雖然沒有紫京宸園的大，但是起步就做到150㎡面積段，包括152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米。

面積段差距不大，整體具有均好性，圈層純粹度更高。

贈送空間包括陽臺、設(shè)備平臺、挑空平臺。此外，還有獨(dú)立電梯廳公區(qū)私用，整體得房率能做到90%以上。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可知，璞樾最小戶型，賣得相當(dāng)火爆。

首開的8#和9#，均是最小152㎡戶型，目前一共網(wǎng)簽和網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案59套，同時5套房源被預(yù)訂了。

更大的188㎡戶型，首開位于2#和7#，卻呈現(xiàn)了兩極分化。

其中，7#已網(wǎng)簽和網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案15套；但2#賣得不盡如人意，目前僅有1套網(wǎng)簽。

2#也是璞樾首批取證樓棟中，擬售均價最低的一棟，但卻沒能吸引到購房者。

195㎡戶型，位于5#東單元，目前網(wǎng)簽和網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案6套，1套被預(yù)訂。

璞樾200 ㎡大戶型，賣得很一般。

其中，204㎡、230㎡、258㎡戶型，分別網(wǎng)簽和網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案1套、5套、2套。

截止10月28日，璞樾有25套網(wǎng)簽房源，超過10萬/平米。最高成交為11.4559萬元/平米，位于4#。

02

紫京宸園的豪，更全面。

它的面積段分133平米、148平米、168平米、172平、232平米、278平米，此外還有400㎡云端墅級頂配。

而且面積越大，贈送越多。

紫京宸園133㎡戶型南陽臺進(jìn)深1.1米；148㎡陽臺進(jìn)深1.2米；

168/172㎡戶型陽臺進(jìn)深1.15米，232/278㎡戶型陽臺進(jìn)深是1.4米。

邊戶有弧形轉(zhuǎn)角陽臺 側(cè)面飄窗，超大采光面，270環(huán)幕視野。

紫京宸園小面積段戶型，賣得不如璞樾。

最小的133㎡戶型，首開位于7#1單元和12#，網(wǎng)簽19套。

更大的148㎡戶型，位于1#1單元、13#、14#，網(wǎng)簽24套。

168㎡戶型，目前網(wǎng)簽10套；172㎡戶型，網(wǎng)簽11套。

在200 ㎡大戶型對決上，紫京宸園扳回了一局，它比璞樾賣得更好。

紫京宸園200 ㎡大戶型，先賣的是5#和6#。

其中，紫京宸園中央樓王棟6#，最為吸睛。

6套頂層復(fù)式建面均為406.5㎡，單套總價均在5000萬以上，其中單價最高的一套為12.9萬元/㎡。目前仍未有網(wǎng)簽。

但從單價來看，頂復(fù)房源并不是最貴的。

5#樓、6#樓有多套高層大戶型單價超13萬/㎡，最高預(yù)售價達(dá)到13.32萬元/㎡。

目前，5#和6#中間戶為232㎡戶型，網(wǎng)簽了7套。6#邊戶是278㎡戶型，網(wǎng)簽了6套。

截止10月28日，紫京宸園有18套網(wǎng)簽房源，超過10萬元/平米。最高成交單價為10.9672萬元/平米，位于6#。

03

紫京宸園和璞樾，雖然是親兄弟，背后的股東一致。

但事關(guān)品牌力、產(chǎn)品力，和營銷策略等，必然有一番較量。

在規(guī)模上，紫京宸園體量（15棟815戶）約為璞樾（9棟426戶）的兩倍，更顯規(guī)模優(yōu)勢。

這也讓紫京宸園可以更好玩轉(zhuǎn)園林景觀，甚至?xí)甲龅搅?/span>全北京最大的5700平。

相較于紫京宸園的霸氣案名，璞樾則是拼湊而來。

金茂沒有延用“金茂府”，而是簡單的采用了金茂璞系＋越秀樾系結(jié)合。在業(yè)內(nèi)人士看來，該產(chǎn)品線沒有可對標(biāo)的項(xiàng)目。

不同于紫京宸園由中建智地負(fù)責(zé)產(chǎn)品兼營銷，璞樾在執(zhí)行層面更加復(fù)雜，它由金茂負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計，越秀來做營銷和物業(yè)。

在這個背景下，業(yè)主除了交越秀物業(yè)費(fèi)，還得交金茂的能源費(fèi)。

而且金茂對朝陽這一片區(qū)域很熟悉，目前還有一個新盤滿曜，目前還有400多套待去化，而越秀在朝陽卻沒有啥“群眾基礎(chǔ)”。