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文/樂居財經(jīng) 李奕和

在位于深圳羅湖筍崗街道寶安北路，與梨園路的交匯處，一個城市更新項目的建設(shè)，正在如火如荼地進(jìn)行。

從已有的輪廓或也可以看出，這個項目并不尋常。達(dá)到407米的項目主樓，建成后將成為僅次于平安金融中心和京基100的深圳第三高樓。其同時也是目前深圳在建的最高樓。

令人感到有些意外的是，這個能擠進(jìn)深圳城市天際線前三的建筑，并非來自那些以往耳熟能詳?shù)某邔拥木喸煺咧?，而是來自一家低調(diào)的深圳本地國資房企——深圳城建集團(tuán)。

之所以說深圳城建集團(tuán)低調(diào)，是因為外界已經(jīng)好一段時間沒有看見他的項目入市了，特別實在住宅產(chǎn)品領(lǐng)域。

而此次，隨著這個刷新區(qū)域高度的項目到來，深圳城建集團(tuán)還帶來了凌云華府這個全新的云端住宅產(chǎn)品。

沉寂已久之后突然浮現(xiàn)，外界不免有些錯愕。

之于深圳城建集團(tuán)而言，在住宅市場的久違回歸，多少帶著誠意而來。只不過，在如今仍舊低迷的地產(chǎn)市場，深圳城建集團(tuán)的誠意，能否得到期望中的回報，則有待市場的驗證。

久違的返場

深圳城建集團(tuán)位于筍崗片區(qū)的項目，前身為城建梅園城市更新單元，規(guī)劃為城建云投創(chuàng)新金融總部基地，總投資約150億元。

項目由1棟81層的商務(wù)寫字樓(云投大廈)、1棟48層的研發(fā)辦公樓(高投大廈研發(fā)辦公樓)、1棟36層的商務(wù)公寓、1棟60層的云端住宅(凌云華府)，3棟46-60層的保障性住房(青云苑)以學(xué)校、幼兒園組成。建筑面積達(dá)63.35萬平方米。

樂居財經(jīng)查閱了解，該項目的開發(fā)主體為深圳市城建產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司（以下簡稱“城建產(chǎn)業(yè)園”）。這家公司還有個曾用名，叫深圳市城建梅園實業(yè)有限公司，實繳資本50億元。

城建產(chǎn)業(yè)園目前由深圳城建集團(tuán)（全稱：深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司）100%持股。

官網(wǎng)顯示，深圳城建集團(tuán)是深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”）下屬，具有國家綜合一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的國有獨資房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)。其前身為1982年成立的深圳市基礎(chǔ)工作組，已有超40年的歷史。

至今，深圳城建集團(tuán)累計開發(fā)項目100多個，開發(fā)面積2000余萬平米。其近年來已逐步形成“地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、園區(qū)建設(shè)、資產(chǎn)運營”四大業(yè)務(wù)的經(jīng)營格局。

作為以當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)命名的開發(fā)企業(yè)，深圳城建集團(tuán)過往對深圳發(fā)展建設(shè)所做出的貢獻(xiàn)是毋容置疑的。官網(wǎng)介紹中，該集團(tuán)的價值理念就是“我因特區(qū)而生，特區(qū)因我而美”。

也因此，在羅湖早期的一些大型住宅區(qū)，如木頭龍、峰景臺、寧水花園、布心花園等，都出自深圳城建集團(tuán)之手。另外如，深圳大劇院、弘法寺（二期）、洪湖公園等地標(biāo)性城市設(shè)施，也都由深圳城建集團(tuán)所建設(shè)。

只不過，隨著早幾年房地產(chǎn)邁入高速發(fā)展階段，地產(chǎn)后起之秀雨后春筍般涌現(xiàn)，深圳城建集團(tuán)慢慢被淹沒在潮流中。在公開市場，深圳城建集團(tuán)甚至已經(jīng)好久沒有拿地動作了。

深圳城建集團(tuán)的代表性項目還包括龍崗御府名筑、觀瀾仁山智水、羅湖御湖峰等。其官網(wǎng)介紹的在售樓盤，包括中山御城金灣、橫瀝御河灣花園、東莞御城花園，這些項目，最早的在2014年已開盤。而在深圳市場，該集團(tuán)近些年幾乎沒有新盤入市。

凌云華府項目，可以說是深圳城建集團(tuán)在住宅市場的久違回歸。實際上，深圳城建集團(tuán)還一次攜了兩盤歸來。除了凌云華府，其還有一個位于龍崗坂田的新項目——云宸匯。該項目位于深圳市龍崗區(qū)坂田街道坂瀾大道和環(huán)城路交匯處，同樣是集住宅、商業(yè)、辦公和宿舍為一體的綜合體項目。

光鮮的背面

天眼查顯示，深圳城建集團(tuán)由深投控持股92.45%，深圳市國有股權(quán)經(jīng)營管理有限公司持股7.55%，后者同樣是深投控100%持股的企業(yè)。

當(dāng)?shù)貒Y背景的資源稟賦，很大程度上意味著深圳城建集團(tuán)即便較長時間沒有在公開市場拿地，也能保持相當(dāng)?shù)耐恋貎涞靡蚤_發(fā)，特別是在城市更新領(lǐng)域。

據(jù)了解，深圳城建集團(tuán)依托自身存量土地資源優(yōu)勢，近年來陸續(xù)啟動了城建大廈、梅園“深圳市創(chuàng)新金融總部基地”、恒通“僑城云谷”、吉華“城建智谷”、龍崗區(qū)坂田峰華工業(yè)區(qū)等多個城市更新項目。

但不可否認(rèn)，城市更新項目具有前期投入資金量大、開發(fā)周期長的缺點。似乎也就明白了，深圳城建集團(tuán)在過去一段時間少項目入市的原因。而在行業(yè)流動性危機(jī)發(fā)生的近兩年多里，一些涉險房企最先撤出的也是城市更新項目。

深圳城建集團(tuán)的凌云華府所在項目，其前身城建梅園城市更新單元最早在《2017年深圳市城市更新單元計劃羅湖區(qū)第二批計劃》中已列入；2018年11月，項目取得專規(guī)批復(fù)，并完成實施主體公示，當(dāng)時確定的實施主體正是城建產(chǎn)業(yè)園。

到如今，項目已經(jīng)歷了多年的推進(jìn)建設(shè)。

不僅如此，從已有的項目來看，深圳城建集團(tuán)近些年來，還熱衷于打造起城市地標(biāo)。上述凌云華府所在的深圳市創(chuàng)新金融總部基地，打造的云投大廈，建成后將成為深圳的第三高樓，超400米的高度，更有“羅湖之冠”的別稱。

更早前，2018年5月，深圳城建集團(tuán)蔡屋圍城市更新片區(qū)的首個項目——城建大廈奠基。這同樣被認(rèn)為是蔡屋圍片區(qū)乃至羅湖區(qū)的新地標(biāo)。據(jù)悉，該項目總投資近40億元，曾預(yù)計于2021年底竣工，2022年投入使用。

城市更新項目漫長的回報周期，以及項目的高定位、高投入，給深圳城建集團(tuán)帶來的壓力是可想而知的。以深圳市創(chuàng)新金融總部基地為例，官網(wǎng)顯示，截至2020年年底，深圳城建集團(tuán)的總資產(chǎn)為210.97億元，凈資產(chǎn)則是68.1億元，而該項目的總投資額就達(dá)150億元。

而樂居財經(jīng)查閱了解，深圳城建集團(tuán)的融資動作似乎并不多。企業(yè)預(yù)警通顯示，其未到期僅一筆應(yīng)收賬款融資，融資金額2.2億元，期限為2016年1月到2029年6月。

若不是背靠深投控，深圳城建集團(tuán)或難以做到這一點。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，深投控總資產(chǎn)10573億元，凈資產(chǎn)3831億元，全年實現(xiàn)營業(yè)收入2549億元，利潤總額175億元，錄得的歸母凈利潤60.98億元。期內(nèi)，深投控所持現(xiàn)金1413.44億元。

也就是說，即便是深投控，深圳創(chuàng)新金融總部基地的投資額，同樣也是其2022年歸母凈利潤的近2.5倍。

奮力“冬泳”

無論如何，在住宅產(chǎn)品的久違回歸，深圳城建集團(tuán)多少是帶著誠意而來的。

就項目來看，整個深圳創(chuàng)新金融總部基地是新羅湖會客廳的全新地標(biāo)，其中的凌云華府更被定位是云端住宅。另外，在龍崗坂田的云宸匯項目，深圳城建集團(tuán)更是將81平的戶型做到了4房的格局。

只不過，樓市依舊延續(xù)低迷的態(tài)勢，而深圳城建集團(tuán)一次攜兩個新盤返場，似乎更像是一頭扎進(jìn)了“冬泳”的河里。國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023全年，我國新建商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%；商品房銷售額116622億元，下降6.5%。

而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年深圳市整體庫存量為518萬平方米，整體去化周期為20.0個月，整體依然處在高位水平。

為了刺激市場，去年8月底，深圳出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)個人住房貸款利率；11月再出臺降低二套房首付至40%、取消750萬“豪宅線”兩大政策。持續(xù)的樓市利好政策，短時間內(nèi)帶動了部分購房需求的釋放，不過去年12月下旬開始，新房成交量再呈下降趨勢。

克而瑞最新披露的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額4209.1億元，同比降幅較1月擴(kuò)大近十五個百分點至48.8%。其指出，近期，雖然地方政策層面不斷優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁。但當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險出清期，市場信心和行業(yè)預(yù)期修復(fù)尚需時日，預(yù)計短期內(nèi)市場供求不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。

回到深圳城建集團(tuán)本身，其位于龍崗坂田的云宸匯項目已在今年1月份拿證開盤，開盤均價約5.9萬/平，據(jù)市場消息，去化一般。據(jù)了解，目前坂田的新房價格約在6-6.5萬之間。

至于凌云華府項目，去年12月，就有消息傳出已經(jīng)同步開放營銷中心和樣板房，并預(yù)計在當(dāng)月取證入市。但如今看來，凌云華府的入市顯然已經(jīng)推遲。樂居財經(jīng)致電該項目售樓處，相關(guān)工作人員表示，項目尚未拿到預(yù)售證，預(yù)計要到5月份開盤。

今年2月7日，深圳進(jìn)一步優(yōu)化了樓市相關(guān)政策，調(diào)整涉及，戶籍居民購房不再限定落戶年限以及繳納社保年限，非本市戶籍居民家庭購房社保年限調(diào)整為3年。這使得深圳樓市近段時間以來的客訪、帶看量相比春節(jié)前有所回升。但這是否預(yù)示著樓市已筑底回升，仍有待觀察。

似乎，深圳城建集團(tuán)也在等待合適的入市時機(jī)。