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文/樂居財經(jīng) 魏薇

一個多月前，北京招商璀璨時代項目公開掛出了40%股權(quán)。一個多月后，13.2億元底價成交了，但沒有公開買家。

有消息稱，買家有兩個股東，各占50%，一個是招商蛇口自己，一個是國資企業(yè)。

如果屬實，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，招商璀璨時代只賣出20%股權(quán)。

招商璀璨時代的項目公司是北京招盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“招盛地產(chǎn)”），隸屬于招商蛇口北京公司。截至2024年4月30日，招盛地產(chǎn)營收為0，營業(yè)利潤-1093萬元，凈利潤-812萬元，資產(chǎn)總計44.03億元，負債總計11.26億元，所有者權(quán)益32.76億元。它40%股權(quán)的權(quán)益為6.58億元。

無獨有偶。招商蛇口北京還在“賣”另一個項目招商臻園，曾兩度釋放引入投資方增資的信息，讓出最多不超過30.19%股份。

這兩個項目都有一個共性，都是2023年拿的地，在操盤的過程中才開始引資。這與房企聯(lián)合拿地存在本質(zhì)的區(qū)別，如果一旦銷售進展不順，引資將十分困難。

招商蛇口北京正處于這種困境之中。

如：璀璨時代2023年8月開盤，供應(yīng)834套房源，截至目前網(wǎng)簽340套，成交均價為5.68萬元/平方米，網(wǎng)簽率40.76%；璀璨公元2023年8月開盤，供應(yīng)套數(shù)281套，網(wǎng)簽170套，成交均價5.9萬元/平方米，網(wǎng)簽率60.49%；招商璽2023年9月開盤，供應(yīng)套數(shù)672套，網(wǎng)簽92套，成交均價7.8萬元/平方米，網(wǎng)簽率13.69%；招商臻園2023年11月開盤，供應(yīng)649套房源，截至目前網(wǎng)簽77套，成交均價6.28萬元/平方米，網(wǎng)簽率11.86%；元璽2023年12月開盤，供應(yīng)套數(shù)818套，網(wǎng)簽28套，成交均價7.6萬元/平方米，網(wǎng)簽率3.4%。

這個成績單，讓呂傳來的面子掛不住了。

2023年初，時任招商蛇口總經(jīng)理的蔣鐵峰將他在華東區(qū)域時的助理呂傳來從華東調(diào)入北京，擔(dān)任招商蛇口北京公司總經(jīng)理。在北上進京之前，呂傳來是招商蛇口南通公司一把手。

同時，王彬被調(diào)任為北京公司營銷負責(zé)人，其在2022年曾助力招商蛇口在上海實現(xiàn)銷售額741億。2022年，呂傳來和王彬所在的華東區(qū)域業(yè)績突破千億。

當(dāng)年9月，許永軍退休，蔣鐵峰接棒招商蛇口董事長。

上述5個項目都是招商蛇口去年拿下的地塊。2023年，招商蛇口對北京市場的重視達到了前所未有的高度。4月份開始，招商蛇口在北京土拍市場頻頻出手，半年多拿了5塊地，斥資約200元億。

從項目權(quán)益比例來看，璀璨公元、臻園、璀璨時代三個項目的權(quán)益為100%，招商璽為90%。元璽的權(quán)益占比最低，為20%，該項目由招商蛇口與首鋼、香港置地三方合作開發(fā)。

截至2023年末，招商蛇口在北京區(qū)域共有16個項目。

相比于2022年，無論是項目數(shù)量還是權(quán)益比例，都有提高。2022年，招商蛇口在北京共有13個項目，權(quán)益比例最高的是招商都會中心，權(quán)益比例70%，除了招商雍和府權(quán)益占比52%，招商臻瓏府、望京龍樾合璽權(quán)益占比50%，其余9個北京項目的權(quán)益都在50%以下，最低的17%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1—3月，北京房企全口徑銷售額排在前五位的企業(yè)為華潤置地、北京城建、保利發(fā)展、首開股份和中海地產(chǎn)，銷售金額分別為78.62億元、66.08億元、57.58億元、52.38億元和50.29億元。而招商蛇口以25.6億元的銷售金額排在第12位。

3月，蔣鐵峰交出其上任以來的首份成績單。2023年招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1750.08億元，同比下降4.37%；實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤63.19億元，同比增長48.2%。其中，華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入131.89億元，占總營收的比重為7.54%，相比于2022年的營業(yè)收入還下滑了10.14%。

北京區(qū)域業(yè)績不佳，呂傳來的位置卻更穩(wěn)固了。

今年2月，招商蛇口組織架構(gòu)調(diào)整，原華北區(qū)域總經(jīng)理劉成調(diào)至招商建管，原北京公司總經(jīng)理呂傳來晉升華北區(qū)域總經(jīng)理。劉成是招商蛇口老將，有財務(wù)背景，先后任職總部審計負責(zé)人、深圳區(qū)域副總、深圳區(qū)域總等職。

今年6月1日，呂傳來擔(dān)任起了招商局北京的法定代表人和董事長。他的前任是劉成，2022年3月，劉成開始擔(dān)任招商蛇口北京公司法定代表人和董事長。

如此一來，呂傳來全面掌控招商蛇口北京了。一方面，呂傳來的職權(quán)更加穩(wěn)固；另一方面，呂傳來與招商蛇口北京的綁定更深了，若是公司出現(xiàn)問題，呂傳來必須得扛。

除了招商蛇口北京公司，今年以來，招商體系下的多家公司均迎來了新一波的組織和人事調(diào)整。

5月上旬，聶黎明接連辭去招商積余董事長、招商蛇口副總經(jīng)理等職務(wù)，其將前往招商蛇口實際控制人、控股股東招商局集團任職。

聶黎明在地產(chǎn)行業(yè)的資歷深厚，也是一位老招商人，他曾擔(dān)任招商局地產(chǎn)控股股份有限公司運營管理中心副總經(jīng)理、云南公司總經(jīng)理、重慶公司總經(jīng)理、運營管理中心總經(jīng)理，招商蛇口運營管理中心總經(jīng)理、華北區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華北區(qū)域總經(jīng)理、深圳區(qū)域總經(jīng)理。

6月初，招商蛇口把會計師換了，從德勤華永換成了畢馬威華振。而之前，招商蛇口是打算聘請普華永道，但恒大財務(wù)造假案牽涉普華永道，只能改弦更張了。

最近這幾天，招商蛇口的股吧很是熱鬧，討論的焦點是招商蛇口持續(xù)下跌的股價。

一個月前，5月17日，招商蛇口報收于11.4元。截至2024年6月19日收盤，招商蛇口報收于9.4元，下跌2.39%，換手率0.8%，成交量66.81萬手，成交額6.3億元。當(dāng)日主力資金凈流出1.25億元，占總成交額19.84%。