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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

眼下，大多數(shù)房企正在為“如何活下去”而焦慮，相比之下，懋源地產(chǎn)這邊似乎“歲月靜好”，還能拿出幾十億來(lái)建設(shè)集團(tuán)總部。

6月底，gmp建筑事務(wù)所中標(biāo)該項(xiàng)目，設(shè)計(jì)方案隨之公布，由雙塔樓組成，為了適應(yīng)不規(guī)則的基地形狀，兩座塔樓遵循城市軸線以一定角度展開(kāi)。從效果圖上看，懋源總部大面積采用了規(guī)則的玻璃幕墻?？偼顿Y約20.6億元。

這塊地是北京懋源鴻竺地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在2023年7月以底價(jià)13.4億元摘得，位于朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮鄉(xiāng)。項(xiàng)目總用地規(guī)模1.06萬(wàn)平方米，毗鄰CBD和使館區(qū)。

投資和拿地加起來(lái)，懋源建總部花費(fèi)超30億。這家中小型房企與其他規(guī)模房企形成了鮮明對(duì)比。

去年3月，旭輝為了緩解流動(dòng)性壓力，出售其位于虹橋的標(biāo)志性項(xiàng)目——恒基旭輝中心的兩棟大樓，其中一棟為旭輝集團(tuán)總部。

今年4月，王健林將位于北京大望路的北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)賣(mài)了。北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)CBD第一個(gè)項(xiàng)目，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部。

5月底，萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓位于深圳南山區(qū)“深圳灣超級(jí)總部基地”，掛牌起始價(jià)格為22.35億元。萬(wàn)科于2017年12月以底價(jià)31.37億元購(gòu)得該地塊，并打算將這里建成萬(wàn)科總部大廈。

別墅去化難題

前不久，懋源地產(chǎn)發(fā)布了璟璽項(xiàng)目的收官之作——全新滿(mǎn)配湖境墅王，建面約700㎡。

湖境墅王是懋源圍繞高端圈層做的場(chǎng)景定制產(chǎn)品。懋源地產(chǎn)稱(chēng)，近期的市場(chǎng)反饋中，7000萬(wàn)量級(jí)的“湖境墅王”一周賣(mài)了5套，目前還剩十余席。在五環(huán)限購(gòu)政策松綁的政策紅利下，懋源·璟璽藏品現(xiàn)墅已然進(jìn)入清盤(pán)倒計(jì)時(shí)。

貝殼找房顯示，璟璽目前有9套房屋在售。

璟璽早在2015年就拿地并開(kāi)工建設(shè)，2019年開(kāi)盤(pán)，共計(jì)房屋253戶(hù)，均為別墅產(chǎn)品。2024上半年，璟璽網(wǎng)簽9套，成交面積0.5萬(wàn)㎡，均價(jià)7.43萬(wàn)元，成交金額3.75億元，在北京3000-5000萬(wàn)元奢享級(jí)別墅中排行第一。

操盤(pán)周期長(zhǎng)，對(duì)懋源地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是常有的操作。經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的去化周期，樓盤(pán)售價(jià)已隨行就市、水漲船高。

豐臺(tái)的璟岳，2013年拿地，2014年開(kāi)工，2018年取證，至今在賣(mài)，操盤(pán)周期已經(jīng)超過(guò)10年。樓面價(jià)4.5萬(wàn)，當(dāng)前售價(jià)約12萬(wàn)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2022年，崇尚慢開(kāi)發(fā)的懋源突然快了起來(lái)，從開(kāi)發(fā)到推盤(pán)，節(jié)奏明顯加快。

璟橒項(xiàng)目在2022年6月拿地、10月確定案名、12月取證預(yù)售、次年初啟動(dòng)渠道經(jīng)紀(jì)人代銷(xiāo)。璟橒建筑面積約5.86萬(wàn)㎡，項(xiàng)目主要為建面300-500平米合院、疊墅、平墅，總計(jì)戶(hù)數(shù)217戶(hù)，目前共95戶(hù)批準(zhǔn)銷(xiāo)售。

去年2月，懋源地產(chǎn)推出“懋源啟新，紅動(dòng)開(kāi)場(chǎng)”四盤(pán)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，包括璟橒、煜澤臺(tái)、璟岳、璟璽，涵蓋合院別墅、聯(lián)排別墅、大平層等高端全線產(chǎn)品，其中，煜澤臺(tái)和璟橒是近兩年所拿。

懋源地產(chǎn)方面稱(chēng)，截至3月末，四盤(pán)聯(lián)動(dòng)專(zhuān)題購(gòu)房活動(dòng)熱銷(xiāo)29億元。

此后的發(fā)文中，懋源地產(chǎn)僅公布了璟橒的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天創(chuàng)造“日光”奇跡，以熱銷(xiāo)18.6億元的成績(jī)，領(lǐng)跑中央別墅區(qū)以及北京2500萬(wàn)+的豪宅市場(chǎng)。

但據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)，截至2023年6月底的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為11套。按每套2500萬(wàn)計(jì)算，銷(xiāo)售總額約2.75億元，與18.6億相差甚遠(yuǎn)。

截至2024年7月8日，璟橒已簽約53套，已簽約面積15982.49㎡，成交均價(jià)71837.78元/㎡，網(wǎng)簽金額約11.5億。

煜澤臺(tái)網(wǎng)簽住宅62套，簽約面積10603.51㎡，成交均價(jià)104418.42元/㎡，網(wǎng)簽金額約11.07億元。

璟橒和煜澤臺(tái)的規(guī)劃套數(shù)分別為217套、324套，以此計(jì)算，去化率分別為24.4%、19.14%。

2021年10月，懋源在北京第二輪集中供地中出手，擊敗一眾國(guó)企，以43.34億元競(jìng)得北京豐臺(tái)周莊子1宗涉宅用地。從拿地到建筑工程施工許可證的審批用時(shí)僅108天。

很快，規(guī)劃公布。周莊子ZZZ-L07商品房地塊，案名為“懋源·煜澤臺(tái)”，所處宗地為周莊子ZZZ-27商品房地塊案名為“懋源·璟廷”，ZZZ- L08商品房地塊案名為“懋源·璟瑜”。

從拿地到取證，璟璽和璟岳用了四年多時(shí)間。相比之下，璟橒項(xiàng)目和周莊子地塊項(xiàng)目的進(jìn)度快了很多。

截至2024年7月8日，璟廷項(xiàng)目網(wǎng)簽住宅4套，簽約面積835.78平方米，成交均價(jià)111300.0元/平方米，網(wǎng)簽金額約0.93億元；璟瑜項(xiàng)目網(wǎng)簽住宅2套，簽約面積460.55平方米，成交均價(jià)111300.0元/平方米，網(wǎng)簽金額約0.51億元。

規(guī)劃上，璟瑜是24戶(hù)疊拼別墅，璟廷是88戶(hù)疊拼+平層，賣(mài)了兩年，才賣(mài)出去個(gè)位數(shù)，去化并不理想。

被質(zhì)押的股權(quán)

實(shí)際上，在璟璽項(xiàng)目上，懋源的囤地模式就開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題。樓市風(fēng)云變換，賣(mài)價(jià)不再隨著時(shí)間上升。

璟璽的擬售價(jià)格是9.3萬(wàn)，實(shí)際售價(jià)不足8萬(wàn)，最后拿證的5號(hào)樓，平均售價(jià)大約只有7萬(wàn)，一直在降。

2022年下半年以來(lái)，北京樓市成交持續(xù)低迷，懋源高價(jià)位的別墅去化更是難題。

璟璽、璟橒自2023年以來(lái)都加大了渠道營(yíng)銷(xiāo)的力度。其中于2022年6月拿地、同年12月取證預(yù)售的璟橒，在2023年初就啟動(dòng)了渠道的經(jīng)紀(jì)人代銷(xiāo)。

有渠道經(jīng)紀(jì)人表示：“很令人意外的是，懋源在璟橒上啟用渠道經(jīng)紀(jì)人的節(jié)點(diǎn)這么早，過(guò)去基本上到尾盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售階段才會(huì)用我們，甚至并不看重售樓處的到訪量。”

另一方面，是拿地思路的轉(zhuǎn)換。作為一個(gè)豪宅開(kāi)發(fā)商，懋源地產(chǎn)參與了首置首改板塊土地的競(jìng)拍。今年3月底，昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期0058等地塊的參拍企業(yè)中出現(xiàn)了懋源的身影。

懋源地產(chǎn)曾經(jīng)是北京土拍市場(chǎng)上的黑馬，當(dāng)年創(chuàng)造出北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王。迅速躥紅的懋源，后期卻拿地勢(shì)頭不增反減，以至于逐漸淡出北京土拍市場(chǎng)。

此后，懋源一直在消耗土地庫(kù)存，但沒(méi)有新項(xiàng)目難以為繼。2021年，懋源地產(chǎn)開(kāi)始在土拍市場(chǎng)頻繁現(xiàn)身。

2021年10月，以43.34億元競(jìng)得北京豐臺(tái)周莊子1宗涉宅用地后，懋源地產(chǎn)在2022年6月北京第二批次集中供地中，一口氣參與了奶西村、小瓦窯、薛大人莊村三宗地塊角逐。最終從一眾國(guó)資房企手中以19.55億元 +3萬(wàn)平現(xiàn)房銷(xiāo)售面積奪得北京順義區(qū)薛大人莊村地塊，

大手筆拿地的同時(shí)，項(xiàng)目去化不暢，難免就會(huì)帶來(lái)資金鏈緊張的問(wèn)題。作為一家非上市公司，股權(quán)出質(zhì)成為懋源重要的資金來(lái)源。

2021年1月25日，北京懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司、北京懋源控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“懋源控股”）、北京懋源永泰商業(yè)投資有限公司將北京懋源宏展房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“懋源宏展”）股權(quán)出質(zhì)予浙商銀行北京分行，合計(jì)股權(quán)出質(zhì)數(shù)額價(jià)值高達(dá)16億。三起質(zhì)押目前均處于有效狀態(tài)。

懋源宏展由北京懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司、懋源控股、北京懋源永泰商業(yè)投資有限公司分別持有51%、44.1%和4.9%，最終由懋源控股實(shí)際控制，三位股東出質(zhì)的股權(quán)份額是他們直接持股懋源宏展部分的全部股權(quán)。

該公司也是璟璽項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。歷史出質(zhì)登記信息顯示，懋源宏展的股權(quán)自2017年以來(lái)，被多次質(zhì)押。

實(shí)控人成謎

坊間傳聞，陳建和曹俊生才是懋源真正的主人，現(xiàn)任董事長(zhǎng)陸挺宇是“白手套”，給陳建、曹俊生打工。

資料顯示，陳建1958年生，2006年便成為民生銀行高管，彼時(shí)兼職懋源董事長(zhǎng)。曹俊生1962年生，早在上世紀(jì)90年代，就注冊(cè)了一家叫懋源的公司。

相比之下，陸挺宇年齡、資歷比兩者都小，還當(dāng)過(guò)陳建下屬。同時(shí)因?yàn)殛惤ǖ年P(guān)系，外界也普遍認(rèn)為，懋源發(fā)展的早期，多得民生銀行在其融資上的助益。只不過(guò)，隨著兩人越發(fā)低調(diào)，如今外界在談?wù)擁磿r(shí)，更多是與陸挺宇綁定。

從股權(quán)關(guān)系看，懋源控股目前由北京懋源投資有限公司、北京嘉宇鴻業(yè)投資有限公司、北京天陸禾潤(rùn)投資控股有限公司、北京鵬美摩托車(chē)文化傳播有限公司分別持股39%、29.08%、21.92%、10%。背后的實(shí)控人為陸挺宇，受益股份50.64%。

另外，曹俊生受益股份35.1%、黃成憲持有受益股份7.5%。陸挺宇同時(shí)還是懋源集團(tuán)的法人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。

從現(xiàn)有的股權(quán)架構(gòu)可以看出，陸挺宇的勢(shì)力已超過(guò)曹俊生。

另外，曹俊生還是懋源置業(yè)、懋源房屋副董事長(zhǎng)，是懋源投資執(zhí)行董事，以及懋源泓齋文化投資基金的董事長(zhǎng)。隨著陳建2015年辭去民生銀行董事職位，在懋源已經(jīng)見(jiàn)不到他的身影。

陸挺宇已經(jīng)很久沒(méi)在公開(kāi)場(chǎng)合露面了。

懋源官網(wǎng)找不到他的照片，官微上也對(duì)他只字未提。