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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

久違地?cái)y兩住宅項(xiàng)目回歸，深圳城建集團(tuán)不料卻一頭扎進(jìn)了“冬泳”的河里。

今年6月27日，深圳城建集團(tuán)旗下位于羅湖的凌云華府項(xiàng)目獲批預(yù)售，共推出378套住宅，主力戶型為80-144㎡的2-4房產(chǎn)品，備案單價(jià)約6.66-8.07萬/㎡，整體均價(jià)約7.3萬/㎡，總價(jià)約637-1371萬/套。

三天后，項(xiàng)目迎來開盤，開盤均價(jià)6.21萬元/㎡，相比備案價(jià)打了85折?？杉幢闳绱耍?xiàng)目的去化并不理想。

截至7月18日，樂居財(cái)經(jīng)查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)獲悉，凌云華府項(xiàng)目目前顯示已備案房源6套，已簽認(rèn)購書13套，已錄合同1套，合計(jì)20套。

按此計(jì)算的去化率僅5.29%。而如果只算已備案房源，去化率則更低。但據(jù)了解，項(xiàng)目曾官宣開盤賣了76套。

同屬于深圳城建集團(tuán)旗下，位于龍崗坂田的城建云宸匯項(xiàng)目，同樣去化不甚理想。該項(xiàng)目最早在今年1月份拿證開盤，開盤均價(jià)約5.9萬/平。預(yù)售總套數(shù)154，其中，住宅139套，商業(yè)15套。

截至7月18日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，城建云宸匯項(xiàng)目已備案房源2套，其余房源均顯示“期房待售”狀態(tài)。也就是說，項(xiàng)目開盤至今半年，城建云宸匯項(xiàng)目只賣了兩套。

深圳城建集團(tuán)（全稱：深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司）異常低調(diào)，其是深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”）下屬，具有國家綜合一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的國有獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)。

該公司前身為1982年成立的深圳市基礎(chǔ)工作組，已有超40年的歷史。至今，深圳城建集團(tuán)累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目100多個(gè)，開發(fā)面積2000余萬平米。

不過，外界已經(jīng)好一段時(shí)間沒有看見深圳城建集團(tuán)的項(xiàng)目入市了，凌云華府與云宸匯項(xiàng)目是它在住宅市場(chǎng)的久違回歸。

凌云華府位于深圳羅湖筍崗街道寶安北路與梨園路的交匯處，是深圳城建集團(tuán)筍崗片區(qū)舊改項(xiàng)目的一部分。該項(xiàng)目前身為城建梅園城市更新單元，規(guī)劃為城建云投創(chuàng)新金融總部基地，總投資約150億元。

項(xiàng)目由1棟81層的商務(wù)寫字樓(云投大廈)、1棟48層的研發(fā)辦公樓(高投大廈研發(fā)辦公樓)、1棟36層的商務(wù)公寓、1棟60層的云端住宅(凌云華府)，3棟46-60層的保障性住房(青云苑)以及學(xué)校、幼兒園組成。建筑面積達(dá)63.35萬平方米。

城建梅園城市更新單元最早在《2017年深圳市城市更新單元計(jì)劃羅湖區(qū)第二批計(jì)劃》中已列入；2018年11月，項(xiàng)目取得專規(guī)批復(fù)，并完成實(shí)施主體公示，當(dāng)時(shí)確定的實(shí)施主體為深圳城建集團(tuán)旗下城建產(chǎn)業(yè)園（深圳市城建產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司）。

到如今開盤，項(xiàng)目已經(jīng)歷了多年的推進(jìn)建設(shè)。

云投創(chuàng)新金融總部基地，是深圳城建集團(tuán)內(nèi)部較為重要的項(xiàng)目。

其建成后達(dá)到407米的項(xiàng)目主樓云投大廈，將成為僅次于平安金融中心和京基100的深圳第三高樓。該主樓同時(shí)也是目前深圳在建的最高樓，有著“羅湖之冠”的別稱。

位于龍崗坂田的云宸匯項(xiàng)目，同樣是集住宅、商業(yè)、辦公和宿舍為一體的綜合體項(xiàng)目，共由1棟住宅組成，總高31層，3梯7戶設(shè)計(jì)，另外配建有1棟公寓+辦公38F。

云宸匯項(xiàng)目規(guī)劃的住宅戶型，為65㎡的2房1衛(wèi)，81㎡的4房1衛(wèi)，87-104㎡的3房2衛(wèi)，113㎡的4房2衛(wèi)戶型，單價(jià)區(qū)間約5.2-6.5萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約341-725萬/套。

如今來看，深圳城建集團(tuán)位于其大本營的這兩個(gè)住宅項(xiàng)目均遭遇了“滑鐵盧”。

對(duì)于項(xiàng)目去化不理想，曾有業(yè)內(nèi)人士稱，地段非核心、戶型不抗打、價(jià)格又沒優(yōu)勢(shì)，是凌云華府去化冷清的主要原因。項(xiàng)目位于紅嶺路與泥崗路交匯處東南角，地處紅嶺路北端，緊鄰泥崗路，雖位于紅嶺路金融產(chǎn)業(yè)帶上，但已是末端邊緣。

此外，凌云華府雖為大型舊改項(xiàng)目，但商品住宅只有一棟，容積率達(dá)到了10，導(dǎo)致戶型使用率較低，大概在70%。而項(xiàng)目折后均價(jià)6.5萬/平，80平的兩房總價(jià)500萬左右，這個(gè)價(jià)格在筍崗地段競(jìng)爭(zhēng)力不高，同樣的預(yù)算還有更好的選擇。

而云宸匯項(xiàng)目，雖然戶型上80方左右做到了四房設(shè)計(jì)，但項(xiàng)目周邊有幾個(gè)大型城中村，界面比較混亂，舊改需要時(shí)間。且項(xiàng)目附近缺大型商業(yè)配套以及優(yōu)質(zhì)學(xué)校，也是其短板所在。

久違入市的項(xiàng)目面臨去化難題，深圳城建集團(tuán)還成為了被執(zhí)行人。今年6月3日，深圳城建集團(tuán)被廣東省深圳市中級(jí)人民法院執(zhí)行，案號(hào)（2024）粵03執(zhí)1283號(hào)，執(zhí)行標(biāo)的10萬元。