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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

萬科善于學(xué)習(xí)日本。

創(chuàng)始人王石曾說過：“我們學(xué)習(xí)日本的建筑，有一種作為我們建筑行業(yè)很欣賞的，就是不用任何的修飾、涂料、磁磚，當(dāng)然要求質(zhì)量很高。萬科在中國也先后投了這樣的項(xiàng)目?！痹缧┠觊g，王石曾親自帶隊(duì)前往日本研修經(jīng)驗(yàn)。

如今接連獲得銀行貸款融資，解燃眉之急，萬科在出售項(xiàng)目股權(quán)時(shí)，也想到了日本的“老朋友”。

幾日前的7月15日，萬科在貴陽萬商建設(shè)有限公司（簡稱“貴陽萬商”）的持股比例下降至60%，同時(shí)引入東京建物株式會(huì)社（簡稱“東京建物”）入股，持股40%。

貴陽萬商成立于2023年11月，原本由貴陽萬科（貴陽萬科房地產(chǎn)有限公司）100%持有。貴陽萬科成立于2010年1月，由萬科100%持股。今年3月19日，貴陽萬科退出，萬科100%接過貴陽萬商。

根據(jù)最新的變動(dòng)，東京建物出資10480萬元入股及增資后，貴陽萬商的注冊資本由2000萬元增加至26200萬元。

貴陽萬商對應(yīng)的是萬科都會(huì)印象項(xiàng)目。2023年12月13日，貴陽萬科以3554元/平米樓的面價(jià)、約2.32億元總價(jià)獲取該地塊。

這是貴陽萬科的第25號作品、觀山湖的4號作品，項(xiàng)目占地2.66萬方，總建筑面積8.66萬方，規(guī)劃戶數(shù)582戶，定位品質(zhì)剛需+初改。6月，萬科都會(huì)印象項(xiàng)目戶型公開，分為普通平層和躍層，平層戶型建面89/115平，躍層戶型建面127平。

萬科與東京建物是算得上是“老朋友”了。東京建物是日本歷史最悠久的綜合性房地產(chǎn)公司，也是日本最大的房地產(chǎn)公司之一。1896年創(chuàng)立，?迄今已有110余年的歷史。?

早在2005年，萬科就與東京建物、大成建設(shè)共同設(shè)立合資公司，合作開發(fā)上海華漕158號地塊，項(xiàng)目總的建筑面積50984平方米。上海萬科出資1.38億元，東京建物出資3500萬元，大成建設(shè)出資1100萬元。大成建設(shè)也是目前世界最大的建筑商之一。

2010年6月，天津萬科與東京建物舉行簽約儀式，雙方將在濱海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)域的高端住宅柏翠園項(xiàng)目正式展開合作。

東京建物曾多次投資萬科旗下的企業(yè)，上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（簡稱“上海祥大”）、揚(yáng)州萬維置業(yè)有限公司（簡稱“揚(yáng)州萬維”）、揚(yáng)州萬筑置業(yè)有限公司（簡稱“揚(yáng)州萬筑”）、沈陽萬科恒祥置地有限公司（簡稱“沈陽萬科恒祥”），四家公司目前均處于存續(xù)狀態(tài)。

上海祥大由上海萬科投資100%持有，后者由萬科100%持有，東京建物在2014年8月退出；揚(yáng)州萬維目前由萬科和揚(yáng)州萬科分別持股65%和35%。東京建物在2012年12月認(rèn)繳出資19250萬元，后于2018年5月退出。

揚(yáng)州萬筑目前由揚(yáng)州萬科和萬科景東分別持股75%和25%，東京建物曾認(rèn)繳出資8500萬元，具體持股比例不詳，后于2019年10月退出。

沈陽萬科恒祥目前由沈陽萬科100%持有，東京建物和京阪電氣鐵道株式會(huì)社在2016年5月退出。

2009年，東京建物還在天津開發(fā)區(qū)注冊成立東京建物(中國)投資有限公司，?注冊資本為30億日元，?主要業(yè)務(wù)范圍為投資房地產(chǎn)業(yè)，?目的是加強(qiáng)與本地房地產(chǎn)公司的合作。

在重慶和成都之外，貴陽是萬科在西南區(qū)域的第三大市場，萬科在這里布局了住宅、商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài)板塊。截至2023年末，萬科在貴陽共有18個(gè)項(xiàng)目，其中僅兩個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益是100%，大多項(xiàng)目的權(quán)益在50%以下。貴陽都會(huì)印象40%股權(quán)被出讓后，萬科在貴陽僅剩一個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益是100%。

據(jù)貴州省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2024年1-6月貴陽樓市成交數(shù)據(jù)，萬科今年上半年在貴陽網(wǎng)簽821套，網(wǎng)簽面積8.47萬㎡，網(wǎng)簽金額9.72億元，在貴陽排名第五。

不僅是貴陽萬科都會(huì)印象項(xiàng)目，萬科此前還退出了多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。

今年上半年，出售其在上海最賺錢的兩大商業(yè)項(xiàng)目的部分股權(quán)。萬科印力集團(tuán)將其持有上海南翔印象城MEGA48%股份出售予另一外資股東，同時(shí)保留最后2%股份，交易價(jià)格預(yù)計(jì)約20億元。今年2月，萬科將上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展，交易對價(jià)為23.84億元。

在項(xiàng)目開發(fā)期間引入合作方、退出成熟且賺錢的項(xiàng)目，與萬科的資金壓力脫不開關(guān)系。出售資產(chǎn)的同時(shí)，萬科今年以來多次向銀行融資。

7月18日，萬科公告其向銀行融資147.28億元，以滿足經(jīng)營需要，但沒公布是哪家銀行。萬科用旗下深圳九州房地產(chǎn)開發(fā)公司、重慶溪畔置業(yè)手上土地進(jìn)行抵押，期限均為4年。

7月11日，萬科及公司控股子公司萬科物流共計(jì)向銀行申請貸款，并已提款27.41億元。

5月，萬科獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產(chǎn)包融資。

萬科管理層在7月初的股東大會(huì)上透露，公司今年獲得金融機(jī)構(gòu)極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來，萬科合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元。未來，公司還將繼續(xù)爭取銀團(tuán)貸款機(jī)會(huì)，鞏固公司現(xiàn)金流。。

就接下來的償債規(guī)劃，萬科方面透露，今年上半年通過資產(chǎn)交易、股權(quán)處置等工作，為公司實(shí)現(xiàn)超過100億的現(xiàn)金回流。