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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

流動性承壓的萬科，在不久前退出了蘇州一處正在開發(fā)的項目——大象山舍。

大象山舍規(guī)劃了1379戶疊墅和小高層。2020年6月開盤至今已4年有余。據(jù)蘇州市房產(chǎn)交易網(wǎng)，目前尚有63套可售，參考單價大多不超過3萬/㎡。

萬科將其持有的項目公司股權(quán)賣給了合作方——蘇州高新，這是蘇州高新區(qū)政府旗下唯一A股上市公司。

股權(quán)關(guān)系上，蘇州高新由蘇州蘇高新集團有限公司、東方國際創(chuàng)業(yè)股份有限公司、中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限公司、百年人壽保險股份有限公司持股43.79%、3.00%、1.3%、1.16%。最終實控人為蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會（蘇州市虎丘區(qū)人民政府）。

蘇州高新稱，擬向參股公司蘇州高新萬陽置地有限公司（以下簡稱“高新萬陽”）增資，并收購蘇州傅恒企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱“蘇州傅恒”）持有的高新萬陽50%股權(quán)。

蘇州萬科企業(yè)有限公司持有蘇州傅恒99%股權(quán)。2016年11月，蘇州傅恒以總價41.10億元競得蘇地2016-WG-65號地塊，成交樓面價21200元/平方米，溢價率高達75%。

同年12月6日，蘇州高新旗下地產(chǎn)集團（蘇州高新地產(chǎn)集團有限公司）與蘇州傅恒共同成立高新萬陽，負責該地塊的開發(fā)建設(shè)，二者地分別持有高新萬陽50%股權(quán)。

2019年8月，萬科大象山舍就已計劃開盤，但是由于限價的原因，備案價一直備不上去，項目直接封盤。2020年6月年正式開賣后，也是音訊寥寥。

大象山舍不僅拿地價格貴，而且建造標準高，首批房源整體備案均價只有約2.98萬元/㎡。按這個價格賣，疊墅區(qū)要虧上幾個億。

最新數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，大象山舍的成交均價為23023元/m2。?

9.6億接盤

蘇州高新的增資計劃包括同比例增資及股權(quán)收購兩個環(huán)節(jié)。

首先，蘇州傅恒擬以對高新萬陽享有的債權(quán)中除應(yīng)付利息外的剩余13.55億元轉(zhuǎn)增注冊資本，同時以2.87億元貨幣出資，債轉(zhuǎn)股及貨幣出資金額合計16.42億元；地產(chǎn)集團擬以對高新萬陽享有的16.13億元債權(quán)全部轉(zhuǎn)增注冊資本，同時以2881.93萬元貨幣出資，債轉(zhuǎn)股及貨幣出資金額合計16.42億元。增資完成后，地產(chǎn)集團、蘇州傅恒仍分別持有高新萬陽50%股權(quán)。

接下來，地產(chǎn)集團擬出資9.6億元及浮動部分價款，收購蘇州傅恒持有的高新萬陽50%股權(quán)。

交易完成后，高新萬陽資產(chǎn)總額34.38億元，負債總額1.3億元，資產(chǎn)負債率由99.32%下降至3.79%。地產(chǎn)集團將持有高新萬陽100%股權(quán)并納入合并報表范圍，對應(yīng)增加存貨31.78億元，預(yù)計將增加蘇州高新2024年度歸屬于上市公司股東的凈利潤5.08億元。

目前，蘇地2016-WG-65號地塊的南區(qū)及北-1區(qū)已全部開發(fā)完畢，住宅總可售面積89851平方米，已售面積78018平方米，去化率達到86.83%。北-2區(qū)尚未取得預(yù)售證、未竣工備案，根據(jù)規(guī)劃方案，住宅總可售面積為111546平方米。

蘇州高新表示，可能因宏觀及行業(yè)等因素導致銷售進度、銷售價格不及預(yù)期。

連續(xù)下滑的業(yè)績

2022年，轉(zhuǎn)型路上的蘇州高新確立了“新興產(chǎn)業(yè)投資運營和產(chǎn)城綜合開發(fā)服務(wù)商”的定位，主營園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)城綜合開發(fā)三大業(yè)務(wù)。

這一年，蘇州高新的業(yè)績開始下滑。

2022年實現(xiàn)營業(yè)收入107.24億元，同比下降10.48%；歸母凈利潤3.09億元，同比下降24.24%。

2023年實現(xiàn)營業(yè)收入78.14億元，同比下降27.13%；歸母凈利潤2.02 億元，同比下降34.54%。

蘇州高新的項目主要分布在蘇州市，但近幾年異地業(yè)務(wù)拓展力度較大，部分異地開發(fā)項目去化不及預(yù)期。

2023年，蘇州高新商品房銷售面積17.28萬方，同比減少32.8%；銷售金額38.22億元，同比減少42.02%。期內(nèi)，蘇州高新因加大營銷力度去庫存，銷售費用同比增長8.3%。

2021-2023年，蘇州高新經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-24.5億元、-46.8億元和-15.16億元，已經(jīng)連續(xù)3年為負。

由于融資規(guī)模的擴大，期內(nèi)，蘇州高新籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為64.2億元，同比增長185.2%。

背靠國資，蘇州高新有著天然的融資優(yōu)勢。2023年，蘇州高新成功發(fā)行超短期融資券、中期票據(jù)等直融產(chǎn)品21單，募資金額100億。其中，超短期融資券12筆。期內(nèi)綜合融資成本3.6%，較2022年下降38BP。

實際上，自2019年以來，蘇州高新的債務(wù)規(guī)模就在不斷增加。2020-2023年，其總負債分別為391.22億元、480.00億元、482.16億元、538.17億元，其中有息債務(wù)分別約為181.88億元、243.22億元、295.81億元、369.51億元。

2023年，蘇州高新因償還債務(wù)支付的現(xiàn)金流出為140.3億元，2022年為181.25億元。

今年一季度，蘇州高新無論是營業(yè)收入還是歸母凈利潤，都已達到去年全年的一半水平。期內(nèi)營業(yè)收入為42.2億元，同比增長43.78%；歸母凈利潤為1.12億元，同比增長9.47%。