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文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興

七月盛夏，武漢為地產(chǎn)商烹制了一場投資盛宴——舉辦重點(diǎn)片區(qū)招商推介會(huì)，吸引保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等43家企業(yè)競相赴會(huì)。

其中，阿那亞以“地產(chǎn)商”的身份現(xiàn)身，董事長劉昕上臺(tái)作了發(fā)言。按照計(jì)劃，阿那亞集團(tuán)將聯(lián)合東湖風(fēng)景區(qū)一起打造世界級的東湖鼓架景區(qū)。

阿那亞是懂得抱大腿的。早在2021年，阿那亞孫公司秦皇島天行建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合港中旅（深圳）投資發(fā)展有限公司，成立星旅（武漢）文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司，雙方各持股60%和40%。大股東港中旅背后正是中國旅游集團(tuán)。

當(dāng)年6月，武漢集中土拍中，星旅文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展以總價(jià)7.61億元，拿下了東湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)鼓架山景區(qū)地塊。也是在2021年，計(jì)劃總投資80億元的“阿那亞·象山海岸”項(xiàng)目簽約并開工。

這并不是阿那亞和中旅的首次合作，它在廣州還與中旅集團(tuán)合作了九龍湖項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)，定位為國家級旅游度假區(qū)文化休閑目的。

近來來，在行業(yè)下行周期，不少地產(chǎn)商都選擇了躺平，而阿那亞卻還在擴(kuò)張，從秦皇島到承德、三亞，再到廣州、武漢。雖然項(xiàng)目在全國遍地開花，但它卻難以復(fù)刻下一個(gè)神盤。

這些項(xiàng)目有的正在建設(shè)，有的社區(qū)運(yùn)營還在完善中，都需要大量資金。在不確定的經(jīng)濟(jì)背景下，如若任何一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，阿那亞都可能面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。

眼下，阿那亞不只想做地產(chǎn)開發(fā)，它還不斷向上下游擴(kuò)展，直接投資9家企業(yè)，控制企業(yè)46家，涉及物業(yè)服務(wù)、酒店、商管、文旅、游艇產(chǎn)業(yè)、影視文化、營地教育等多個(gè)領(lǐng)域。

南下收購

11年前，阿那亞是一個(gè)位于秦皇島北戴河的偏僻樓盤。從生死邊緣到中產(chǎn)“烏托邦”，阿那亞的背后離不開馬寅的操盤經(jīng)營。接手阿那亞前，他是億城集團(tuán)總裁，曾經(jīng)手萬城華府、西山華府、燕西華府等項(xiàng)目。

2013年，39歲的馬寅決定創(chuàng)業(yè)。彼時(shí)，億城集團(tuán)在秦皇島昌黎縣有一個(gè)海景房項(xiàng)目，但銷售情況不佳。馬寅向銀行貸款10億，收購了這個(gè)海景房項(xiàng)目，并打算用“建房、賣房，賺差價(jià)走人”的短平快邏輯，爭取3個(gè)月到半年賣光。

理想很美好，但現(xiàn)實(shí)卻是骨感的。“掉坑里了，拿了這么一塊地，房子也賣不掉，房價(jià)也不漲，銀行也不給貸款，”在那種情況下，馬寅只能逼著自己轉(zhuǎn)型。從2014年起，阿那亞從賣房子轉(zhuǎn)型為做服務(wù)和運(yùn)營。

緊接著2015年，阿那亞憑借一個(gè)播放量過6億的短視頻——“最孤獨(dú)的圖書館”，在網(wǎng)上一炮而紅。之后，阿那亞從一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目變成了一個(gè)文化地標(biāo)，那里經(jīng)常舉行戲劇節(jié)、畫展，國際大牌也將發(fā)布會(huì)選址在這里。

業(yè)內(nèi)人士表示，幾年下來，“業(yè)主購房 民宿托管”的經(jīng)營模式，又把在阿那亞置業(yè)，包裝成了一個(gè)看似穩(wěn)賺不賠的投資新機(jī)會(huì)。

自從阿那亞火起來之后，各地的開發(fā)商都來找馬寅合作。彼時(shí)，他漸漸膨脹起來，全國各地到處看項(xiàng)目，想復(fù)制阿那亞的傳奇。他曾想過收購滑雪場，還三下三亞談合作，想法十分多。

眼下，在祖國的最南邊，馬寅“孵化”了三亞阿那亞項(xiàng)目，其開發(fā)商為海南中度旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司（簡稱“中度旅游公司”），成立于2009年，注冊資本11111萬元，曾用名“海南中度房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，其主要業(yè)務(wù)為開發(fā)高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，2014年該公司因資金鏈斷裂等問題陷入困境，其項(xiàng)目也于2015年4月停工，并一度陷入破產(chǎn)困境、涉及債務(wù)總額達(dá)60多億元。

2016年7月18日，中融國際信托有限公司向三亞市中級人民法院提出對中度旅游公司進(jìn)行破產(chǎn)重整的申請。緊接著2017年8月，該法院裁定批準(zhǔn)了中度旅游公司重整計(jì)劃草案。

2018年，承德領(lǐng)峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首次進(jìn)入中度旅游的股東序列，彼時(shí)持股45.9%；直至目前，承德領(lǐng)峰房地產(chǎn)已成為中度旅游公司的全資股東。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，承德領(lǐng)峰房地產(chǎn)由堆龍德慶天行九州旅游發(fā)展有限公司100%持股，后者又由馬寅、王季倬、李懷新、劉昕分別持股25%。

收購中度旅游公司后，馬寅等人還要處理一堆歷史遺留問題。例如，中度旅游公司的股權(quán)凍結(jié)、司法拍賣，以及多宗與債權(quán)人的司法案件。

此外，2022年，中度旅游公司因?yàn)?strong>未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用土地案，被三亞市綜合行政執(zhí)法局吉陽分局罰款35.05萬元；緊接著2023年，該公司又因非法占用林地擅自改變林地用途，被三亞市綜合行政執(zhí)法局吉陽分局再罰款5000元。

誰來買單？

在馬寅心中，山應(yīng)該是海的補(bǔ)充，山和海構(gòu)成了人生的閉環(huán)。

一次偶然間，馬寅去了金山嶺五道梁。當(dāng)時(shí)山路還沒有修整，非常難走，當(dāng)他歷經(jīng)千辛萬苦爬上山頂，眼前豁然開朗，這是一處真正絕世獨(dú)立的山頂谷地，海拔在900米以上，谷地中間安靜臥著幾十戶人家，四周群山環(huán)繞。

他覺得這就是團(tuán)隊(duì)要找的地方，便開始著手打造阿那亞·金山嶺。2016年4月11日，灤平縣政府與天行九州（集團(tuán)）控股有限公司（后更名阿那亞控股集團(tuán)有限公司）正式簽訂合作協(xié)議。阿那亞?金山嶺項(xiàng)目總投資80余億元，占地3000畝，計(jì)劃在澇洼鄉(xiāng)打造集國際學(xué)校、酒店群落、馬術(shù)基地、精神空間、山居小鎮(zhèn)等內(nèi)容于一體的阿那亞小鎮(zhèn)。

公開資料顯示，承德阿那亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“承德阿那亞房地產(chǎn)”）是阿那亞·金山嶺項(xiàng)目的開發(fā)公司，它名下全資控股了承德阿那亞商業(yè)管理有限公司。

2021年6月，承德阿那亞房地產(chǎn)因“五道梁承德阿那亞二期工程項(xiàng)目污水處理站施工總承包工程”存在未按照國家規(guī)定取得建筑工程施工許可證擅自開工建設(shè)的行為，被罰款10萬余元；緊接著7月，該企業(yè)因五道梁承德阿那亞禪院項(xiàng)目，未取得建筑工程施工許可證擅自開工建設(shè)，企業(yè)及直接負(fù)責(zé)人被罰共計(jì)3萬余元。當(dāng)年10月，承德阿那亞房地產(chǎn)又因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證便進(jìn)行建設(shè)的行為，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，被灤平縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局罰款8萬余元。

眾所周知，文旅地產(chǎn)需要大量資金支撐，阿那亞·金山嶺項(xiàng)目也不例外。為此，承德阿那亞房地產(chǎn)還引入了投資者——李橙橙。目前，承德阿那亞房地產(chǎn)由秦皇島天行建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和承德庫邁商貿(mào)有限公司（李橙橙的全資子公司）分別持股80%和20%。

除此之外，秦皇島天行建房地產(chǎn)和承德庫邁商貿(mào)于去年7月，將名下承德阿那亞房地產(chǎn)分別價(jià)值4000萬元和1000萬元的股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予浙商銀行股份有限公司北京分行。

據(jù)了解，阿那亞·金山嶺項(xiàng)目共有三期。其銷售向媒體表示，一期540套聯(lián)排別墅，當(dāng)時(shí)沒有對外銷售，許多明星和博主都有入手，價(jià)格均價(jià)約為2.5萬元/平方米，已全部售罄并于2018年交房；二期漲到了4萬元/平方米，包括書店、民宿、瀾山酒店等，部分已交房；金山嶺阿那亞已經(jīng)開發(fā)到了三期，三期包括藝術(shù)家工作室和兩層聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)年底到明年8月交付，部分房型的單價(jià)已接近5萬元/平方米。

此前，阿那亞金山嶺項(xiàng)目除了沿用在北戴河黃金海岸被驗(yàn)證的“業(yè)主購房 民宿托管”模式，還在投資回報(bào)這件事上，玩出了新花樣，直接把投資回報(bào)率前置到了買房環(huán)節(jié)。

在2022年的一張賣房海報(bào)上寫著，“創(chuàng)新「8 4度假模式」，做隱廬合伙人，3年18%”，即交房后三年內(nèi)，每年8個(gè)月由隱廬酒店經(jīng)營，4個(gè)月可供業(yè)主自?。?1月15日到3月15日），年收益率為6%。

另據(jù)阿那亞置業(yè)中心的銷售人員介紹，金山嶺阿那亞均為40年產(chǎn)權(quán)。但二手房平臺(tái)顯示，灤平縣多處二手房的均價(jià)在5000元/平方米左右。業(yè)內(nèi)不禁好奇，只有40年產(chǎn)權(quán)，未來到期后的政策不明確，誰會(huì)買單河北灤平縣的阿那亞？

目前，阿那亞在全國有6個(gè)項(xiàng)目，分別為秦皇島（阿那亞·北戴河）；承德 （阿那亞 ·霧靈山   阿那亞 ·金山嶺）；三亞（阿那亞 ·三亞）；廣州 （阿那亞 ·廣州）；張家口（阿那亞 ·崇禮）。

股東“跑”了

阿那亞控股集團(tuán)有限公司（簡稱“阿那亞”）成立于2008年，注冊資本20000萬元。2023年底，阿那亞原二股東于宏將手中30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予劉昕。變更后，阿那亞目前由李懷新、劉昕和馬寅分別持股45%、30%和25%。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，于宏是在2014年進(jìn)入阿那亞股東序列。他為何持股九年多，眼下卻突然退出？這至今是一個(gè)謎團(tuán)。

大股東李懷新最為神秘，他是阿那亞最早的股東，也是該公司的法定代表人。目前，他名下還投資了北京玖利科技有限公司、海南鼎嘉科技有限公司、北京潤德灝天投資咨詢有限公司（簡稱“潤德灝天”）、堆龍德慶天行九州旅游發(fā)展有限公司和北京瑞華景成投資管理中心（有限合伙）（簡稱“瑞華景成”）。

其中，潤德灝天參投了新三板金科資源以及旅游開發(fā)、教育文化、飲品、裝飾等公司，瑞華景成參投了一家LED外延、芯片、應(yīng)用產(chǎn)品全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)——湘能華磊光電。

二股東劉昕為阿那亞集團(tuán)董事長，他名下還投資了廣州市創(chuàng)盈邦富有限公司（簡稱“創(chuàng)盈邦富”）、海南弘韻科技有限公司（簡稱“弘韻科技”）、堆龍德慶天行九州旅游發(fā)展有限公司、昆山瑤海輕舟創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、霍爾果斯翔逸匯富股權(quán)投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）和霍爾果斯麥客聯(lián)盟股權(quán)投資管理有限公司。

其中，創(chuàng)盈邦富曾用名為"廣州市蘿崗安華和合小額貸款有限公司"，成立于2013年，注冊資本20000萬元，劉昕為該公司二股東。

三股東馬寅為CEO，名下除了阿那亞，還持股了海南玖譽(yù)科技有限公司、堆龍德慶天行九州旅游發(fā)展有限公司和上海張?zhí)破髽I(yè)管理有限公司。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，阿那亞名下有9家子公司，包括秦皇島阿那亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“阿那亞房地產(chǎn)”）、北海市眾泰融資租賃有限公司、北京阿那亞旅游發(fā)展有限公司、北京冠尊貿(mào)易有限公司、蘇州中鑫康恒創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、廣州云那科技有限公司、啟行營地（北京）教育科技有限公司、北京啟行致和科技發(fā)展有限公司、天津市薩馬蘭奇紀(jì)念館運(yùn)營管理有限公司。

其中，秦皇島阿那亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“阿那亞房地產(chǎn)”）成立于2002年，注冊資本30000萬元，由阿那亞全資控股，前股東有萬向信托和蘇州信托，名下子公司遍布承德、秦皇島、杭州、北京、上海、興隆。

上文提到的秦皇島天行建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原先由阿那亞房地產(chǎn)全資控股，在2023年5月，引入新股東兩位，目前它由阿那亞房地產(chǎn)、海南玖譽(yù)科技有限公司、海南弘韻科技有限公司分別持股75.5556%、14.1111%、10.3333%。其中，二股東海南玖譽(yù)科技由馬寅全資控股，三股東海南弘韻科技由劉昕全資控股。

目前，秦皇島天行建房地產(chǎn)名下有20家子公司，經(jīng)營范圍囊括了地產(chǎn)、貿(mào)易、物業(yè)服務(wù)、酒店、商管、文旅、游艇產(chǎn)業(yè)、影視文化等多個(gè)領(lǐng)域。

尤其在影視圈，例如《熱辣滾燙》《我和我的祖國》《懸崖之上》《臍帶》《雪豹》??春節(jié)檔劇情片、小眾文藝片、主旋律商業(yè)片，在這些風(fēng)格各異的影片背后，都有阿那亞的身影。