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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

今年，重新回歸上海的華潤(rùn)置地，推貨節(jié)奏又快又猛，還在寶山南大打造了現(xiàn)象級(jí)紅盤——中環(huán)置地中心·潤(rùn)府（備案名：鉑潤(rùn)名邸）。

7月底，中環(huán)置地中心·潤(rùn)府四批次204套房源開盤，延續(xù)了前三期的好成績(jī)，當(dāng)天全部售罄。成為2024年1月至7月上海市場(chǎng)銷售面積和銷售套數(shù)的雙料冠軍。

中環(huán)置地中心潤(rùn)府于今年3月底首次開盤，四個(gè)批次累計(jì)推出995套房源。第一批次260套房源，580組客戶認(rèn)購(gòu)，瞬間售罄；第二批次253套房源，410組客戶認(rèn)購(gòu)，再次售罄；第三批次278套房源，429組客戶認(rèn)購(gòu)，依舊售罄。

項(xiàng)目所在的上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)豐翔路地塊（W12-1310單元07-01、36-01、37-01、40-01地塊），由華潤(rùn)置地于去年10月份以70億總價(jià)摘得，擬打造集購(gòu)物中心、甲級(jí)辦公樓和品質(zhì)住宅為一體的TOD綜合體，住宅聯(lián)動(dòng)價(jià)6.9萬(wàn)/㎡。

因圍標(biāo)事件，華潤(rùn)置地失去了上海土地市場(chǎng)三年。2023年回歸后，華潤(rùn)置地?cái)孬@虹橋潤(rùn)璟、觀宸潤(rùn)府、豐翔路綜合體、江川以及和華發(fā)的南翔地塊5宗地塊，共斥資約244.37億元，位列去年上海拿地全口徑金額排行榜榜首。

但今年截至目前，華潤(rùn)置地雖有參拍，但還未在上海拿到地塊。

外環(huán)外的去化壓力

拿地節(jié)奏在加快的同時(shí)，華潤(rùn)置地加快了開發(fā)速度。

上述豐翔路地塊，華潤(rùn)在拿地僅7小時(shí)后便公示了項(xiàng)目規(guī)劃，完全由華潤(rùn)置地獨(dú)立操盤；去年8月1日，華潤(rùn)拿下浦東川沙熱門地塊10天后就公示了設(shè)計(jì)方案，105天后就公開了華潤(rùn)觀宸潤(rùn)府的實(shí)景示范區(qū)、樣板間；10月24日，華潤(rùn)以70億元底價(jià)競(jìng)得寶山大場(chǎng)地塊，當(dāng)天，該項(xiàng)目住宅部分的設(shè)計(jì)方案就出現(xiàn)在了寶山區(qū)政府網(wǎng)站。

今年上半年，華潤(rùn)置地迎來(lái)供應(yīng)量的高峰，拿下上海操盤面積第一，全口徑銷售金額第三名。但由于多個(gè)項(xiàng)目在外環(huán)外板塊，去化壓力猶在。

去年，華潤(rùn)在上海推出了前灘潤(rùn)璟（備案名：東方瑞園）、虹橋潤(rùn)璟（備案名：虹橋璟庭）、觀宸潤(rùn)府（備案名：東曜潤(rùn)庭）等項(xiàng)目。今年，華潤(rùn)置地推出了閔行映江潤(rùn)府（備案名：映江名邸 ）、華潤(rùn)華發(fā)時(shí)代之城等項(xiàng)目。銷售情況有喜有憂。

前灘潤(rùn)璟在2023年的5月、10月先后3次開盤，總套數(shù)496，目前僅剩3套在售。

觀宸潤(rùn)府于去年12月22日第一次開盤，之后在今年的2月、4月、5月又加推了3次?？偺讛?shù)706，已售套數(shù)673，去化率約95.2%。

虹橋潤(rùn)璟頂著大虹橋3年來(lái)唯一超低密全洋房社區(qū)的頭銜，去年10月首開，開盤當(dāng)天賣了150多套，去化率不足6成。后又于去年12月和今年4月加推?？偺讛?shù)632，目前可售總套數(shù)237，去化率62.5%。

項(xiàng)目遭遇滑鐵盧有兩大痛點(diǎn)，其一、項(xiàng)目離地鐵口稍遠(yuǎn)，其二、在戶型上結(jié)構(gòu)單一，從92m2直接跳到198m2，沒(méi)一點(diǎn)緩沖。

今年5月底，華潤(rùn)置地閔行映江潤(rùn)府開盤，共推出224套房源，有消息顯示，該批次獲160組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率71%；6月底二次開盤推出154套房源。共有378套房源，已售233套，目前還有145套可售，去化率61.6%。

今年，華潤(rùn)置地在上海土拍兩度現(xiàn)身。

3月中旬，上海2024年首輪土地出讓。華潤(rùn)置地參拍了閔行區(qū)的重磅地塊——古北社區(qū)地塊。保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)和中鐵置業(yè)聯(lián)合體、建發(fā)等房企均在參拍之列。

7月9日，上海市迎來(lái)土地出讓恢復(fù)“價(jià)高者得”規(guī)則后的首場(chǎng)土拍，其中關(guān)注度較高的是楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)88街坊02H1-01地塊，地塊競(jìng)價(jià)到第30輪時(shí)，包括華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等在內(nèi)的4家決定放棄。

消失的高級(jí)副總裁

華東大區(qū)是華潤(rùn)置地重要的業(yè)績(jī)來(lái)源之一。據(jù)2023年年報(bào)，期內(nèi)華東大區(qū)占華潤(rùn)置地整體簽約額的28.6%，在所有區(qū)域公司中位列第一；期內(nèi)華東大區(qū)結(jié)算營(yíng)業(yè)額占合計(jì)結(jié)算營(yíng)業(yè)額的20.6%。

截至2023年末，華潤(rùn)置地華東大區(qū)的總建筑面積為884.71萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積562.1萬(wàn)平方米。

今年1月，有消息表明，華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁、華東大區(qū)董事長(zhǎng)兼東北大區(qū)董事長(zhǎng)孔小凱已于近期離任。

最后一次公開露面是在去年10月29日，在由深圳產(chǎn)城融合促進(jìn)會(huì)主辦的“產(chǎn)城領(lǐng)袖·灣區(qū)對(duì)話”的會(huì)議上，孔小凱參與了座談交流。

有媒體指出，去年10月坊間就有消息稱孔小凱被帶走調(diào)查。

2022年年報(bào)中，孔小凱還位列華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁。今年4月份發(fā)布的2023年年報(bào)中，已經(jīng)搜索不到孔小凱的名字。

孔小凱是華潤(rùn)置地多年的老臣和核心高管。早在2000年，孔小凱正式加入華潤(rùn)集團(tuán)，曾任職于華潤(rùn)(深圳)有限公司、華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司。2010年，他升任華潤(rùn)置地副總裁，并兼任兩廣（廣東、廣西）區(qū)域的負(fù)責(zé)人。

2016年，孔小凱進(jìn)一步獲委任華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁，同時(shí)兼任公司華南區(qū)域的總經(jīng)理。在華南區(qū)域任職期間，孔小凱助力華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)了粵港澳大灣區(qū)9座核心城市的全面布局。

2021年初，孔小凱調(diào)任華東大區(qū)擔(dān)任董事長(zhǎng)，同年8月左右又出任華北大區(qū)的董事長(zhǎng)。

今年2月，華潤(rùn)置地官宣組織架構(gòu)調(diào)整，由原來(lái)七大區(qū)域變?yōu)椤叭A東、華南、深圳、北方、中西部”五大區(qū)域，華東大區(qū)設(shè)有上海、蘇州、杭州、寧波、南京、合肥六大片區(qū)公司。

原華潤(rùn)杭州總經(jīng)理婁山杰調(diào)任上?？偨?jīng)理，但人事調(diào)動(dòng)中并未透露有關(guān)華東大區(qū)董事長(zhǎng)的人選。今年5月，婁山杰擔(dān)任起華潤(rùn)置地（上海）有限公司的法定代表人。