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文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

上半年的房地產(chǎn)市場，中海發(fā)展以一己之力給低迷的樓市蕩起了波瀾。旗下北、上、廣、深開發(fā)的多個項(xiàng)目熱銷，引起了市場的熱議。

這種現(xiàn)象級的項(xiàng)目熱銷，最終通過數(shù)據(jù)的形式，在中海發(fā)展的中報得以體現(xiàn)。

8月28日，中海發(fā)展（00688. HK）舉行了2024年中期業(yè)績發(fā)布會。上半年，中海發(fā)展統(tǒng)籌發(fā)展與安全，取得了超越同行及行業(yè)平均的經(jīng)營業(yè)績。

中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，中海發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入869.4億元，股東應(yīng)占溢利103.1億元，核心股東應(yīng)占溢利106.4億元。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)毛利率22.1%，處于平均水平以上，保持在行業(yè)領(lǐng)先水平。

在行業(yè)持續(xù)走低的情況下，上半年，中海發(fā)展的市占率不降反升，其系列公司實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額1484億元，國內(nèi)市場占有率較2023年末提升0.49個百分點(diǎn)達(dá)到3.15%。

其銷售額也是十強(qiáng)房企中同比降幅最低的。

此外，中海發(fā)展行政費(fèi)用和營銷費(fèi)用占比3.9%，融資成本3.5%，均保持行業(yè)最低水平，使得該公司整體利潤率和毛利率持續(xù)領(lǐng)先。

地產(chǎn)仍未走出下行周期，中海發(fā)展作為行業(yè)的優(yōu)等生，實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健以及較為亮眼核心數(shù)據(jù)表現(xiàn)實(shí)屬難得。

中海發(fā)展董事局主席顏建國業(yè)績會上也表示，我相信，在這樣的市場行情下，這張成績單的含金量是高的，也是來之不易的。

其指出，當(dāng)前，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場面臨多重壓力與挑戰(zhàn)。

中海發(fā)展一貫以積極的心態(tài)看待“危中之機(jī)”，相信中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大韌性、改善性住房需求的韌性、中?？沙掷m(xù)發(fā)展的韌性，將推動公司在行業(yè)大變局中進(jìn)一步塑強(qiáng)競爭優(yōu)勢，保持穩(wěn)健可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

聚焦深耕，產(chǎn)品熱銷推動業(yè)績企穩(wěn)

從上海的順昌玖里，到深圳的深灣玖序，到北京的京華玖序，再到廣州的中海大境，上半年，中海發(fā)展在多個城市推出的高端產(chǎn)品以熱銷，引領(lǐng)了一波市場熱潮。

中期業(yè)績顯示，其上半年在四個一線城市實(shí)現(xiàn)銷售合約額744億元，占全部銷售的62.7%。其中，上海建國東路項(xiàng)目高層，也即順昌玖里，在3月底開盤，當(dāng)日基本售罄，銷售額196.5億元，創(chuàng)造全國商品房單盤單次開盤銷售總額的歷史紀(jì)錄。

這使得中海發(fā)展在低迷的市場中，仍保持行業(yè)的領(lǐng)先規(guī)模。上半年，中海發(fā)展系列公司合約銷售金額1484億元，全口徑銷售額和權(quán)益銷售額排名分別位居行業(yè)第二和第一，持續(xù)跑贏行業(yè)。

具體上看，中海發(fā)展南部大區(qū)、東部大區(qū)、中西部大區(qū)、北部大區(qū)、港澳海外大區(qū)分別實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額267.8億元、459.5億元、124.8億元、302.3億元、32.7億元，分別占比18%、31%、8.4%、20.4%、2.2%。此外，該公司合營公司及聯(lián)營公司、中海宏洋實(shí)現(xiàn)合約銷售合計(jì)296.7億元，占比20%。

據(jù)了解，中海發(fā)展上半年合約銷售均價為27,279元/平米，同比上升21.7%，在房企普遍通過降價換取去化的大環(huán)境下，其銷售單價不降反升。

在核心一二線城市的聚焦和深耕，保證了良好的回款。數(shù)據(jù)顯示，中海發(fā)展上半年銷售回款超過50億元的城市有五個，包括上海、北京、廣州、深圳及天津，其中上海超過200億元，北京超過100億元。期內(nèi)，該集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入820.4億元。

業(yè)績會上，中海發(fā)展行政總裁張智超表示，公司的銷售行業(yè)領(lǐng)先，得益于貨量充足，貨量結(jié)構(gòu)相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，今年公司的總貨量中，一線城市占了一半。

“今年上半年我們熱銷的幾個重點(diǎn)項(xiàng)目，上海徐匯西岸、建國東路、北京中信城項(xiàng)目等，在下半年依舊有450-500億新增供貨，下半年我們有條件實(shí)現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的銷售目標(biāo)，有信心完成全年目標(biāo)和任務(wù)?！?o:p>

從上半年拿地投資看，中海發(fā)展依然保持一貫的強(qiáng)聚焦一線、強(qiáng)二線城市的投資策略。其1-6月新增購地6宗，總購地金額129億元，其中一線城市占比67%。拿地相比往年有所減少。

對此，顏建國表示，（上半年）地買的不多，主要原因是一線及核心城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足。“下半年，我們將抓住窗口期，堅(jiān)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，持續(xù)構(gòu)建大資管綜合競爭優(yōu)勢

經(jīng)營業(yè)績跑贏大市，中海發(fā)展作為央企地產(chǎn)商之一，在財(cái)務(wù)上也保持在絕對的安全邊界。

上半年，該公司持有現(xiàn)金1002.4億元，加上未動用銀行授信額度439.7億元，可動用資金1442.1億元，依然是少數(shù)持有現(xiàn)金超千億的房企之一。

于2024年6月30日，中海發(fā)展的銀行及其他借貸1697.5億元而擔(dān)保票據(jù)及公司債券則為858.2億元，總借貸合共2555.7億元，下半年到期歸還銀行及其他借貸及公司債券合共137.7億元。

其一年內(nèi)到期的借貸396.7億元，占總借貸的15.5%。期末，中海發(fā)展剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率50%、凈負(fù)債率38.7%、現(xiàn)金短債比1.9倍，三道紅線保持在綠檔水平。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，讓一眾機(jī)構(gòu)投出了信任的一票。中海發(fā)展副總裁郭光輝在業(yè)績會上介紹，今年上半年標(biāo)普全球上調(diào)了公司信用評級至A-穩(wěn)定。

“這個評級體現(xiàn)了國際評級機(jī)構(gòu)對本集團(tuán)資金管道暢通、業(yè)務(wù)基本面穩(wěn)定、投資能力強(qiáng)的充分肯定，所以整個中海成為了唯一有雙A國際評級的公司?！?o:p>

這也讓中海發(fā)展保持行業(yè)領(lǐng)先的成本優(yōu)勢，期內(nèi)該公司的平均融資成本3.5%。在精細(xì)化管理上，中海發(fā)展分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占收入的比例為3.9%，費(fèi)效比行業(yè)領(lǐng)先。

房地產(chǎn)行業(yè)從以往的“三高”模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，商業(yè)、經(jīng)營性業(yè)務(wù)由于其提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流成為房企重點(diǎn)布局發(fā)展的方向。

期內(nèi)，中海發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，其寫字樓、購物中心、長租公寓、酒店、物流及產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等城市運(yùn)營領(lǐng)域也開花結(jié)果，貢獻(xiàn)營收與利潤，為企業(yè)的現(xiàn)金流做出貢獻(xiàn)。

上半年，中海發(fā)展商業(yè)物業(yè)收入35.4億元，其中寫字樓收入17.6億元，購物中心收入11.1億元，長租公寓收入1.2億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入5.5億元。在核心的兩項(xiàng)中，寫字樓收入實(shí)現(xiàn)6.4%增長，5年復(fù)合增長率7%；購物中心同比增長58%，五年實(shí)現(xiàn)了25%復(fù)合增長。

中海發(fā)展副總裁王林林表示，基于公司多年積累的資產(chǎn)布局和全業(yè)態(tài)運(yùn)營能力，我們也在持續(xù)構(gòu)建大資管綜合競爭優(yōu)勢，并推動業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。

“一方面我們在努力打造全業(yè)務(wù)生態(tài)圈，持續(xù)推進(jìn)大資管業(yè)務(wù)布局。另外一方面我們主動進(jìn)行在手資產(chǎn)組合管理，優(yōu)化我們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，向核心去聚焦。同時也在努力抓住我們國內(nèi)重大機(jī)遇，推動不動資產(chǎn)證券化平臺搭建，提升資產(chǎn)組合質(zhì)量，推動持有物業(yè)實(shí)現(xiàn)有效的資本循環(huán)?！?o:p>

眼下，房地產(chǎn)的深度調(diào)整仍在繼續(xù)，行業(yè)進(jìn)入存量時代，市場供求關(guān)系發(fā)生全面變化。地產(chǎn)行業(yè)的競爭已成為一場考驗(yàn)房企戰(zhàn)略聚焦、財(cái)務(wù)、成本、精細(xì)化管理、產(chǎn)品、服務(wù)等全方位優(yōu)勢的持久戰(zhàn)，而在這些領(lǐng)域構(gòu)建起綜合競爭力的中海發(fā)展，無疑為自己構(gòu)筑起了一道足夠?qū)挼淖o(hù)城河。