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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

今年3月，華潤(rùn)置地將其業(yè)務(wù)模式做了細(xì)微調(diào)整。原先三大主要業(yè)務(wù)之一的“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)”，被調(diào)整為“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)”。

自此，華潤(rùn)置地自2021年確立的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，有了新的內(nèi)涵，更新為開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的有機(jī)聯(lián)動(dòng)。

2024年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大不確定性，全國(guó)新房銷售規(guī)模4.7萬(wàn)億元，同比下降25.0%。行業(yè)規(guī)模收縮，房企業(yè)績(jī)下滑甚至虧損仍是主調(diào)。

這樣的大背景下，華潤(rùn)置地的“3+1”業(yè)務(wù)模式為其面對(duì)下行周期的沖擊提供了足夠?qū)挼摹白o(hù)城河”。憑借差異化的商業(yè)模式、多元的賽道組合，華潤(rùn)置地上半年業(yè)績(jī)保持了平穩(wěn)。

截至2024年6月30日，華潤(rùn)置地（01109. HK）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額791.3億元，同比增長(zhǎng)8.4%；核心凈利潤(rùn)107.4億元，微降4.7%。行業(yè)排名，華潤(rùn)置地上半年實(shí)現(xiàn)簽約額1247.0億元，保持在行業(yè)第四。

得益于多年的培育，華潤(rùn)置地期內(nèi)的經(jīng)常性收入同比增長(zhǎng)9.0%，占總收入的25.3%，提升0.2個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14.4%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比51.4%，提升8.6個(gè)百分點(diǎn)。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍舊低迷的環(huán)境下，華潤(rùn)置地的經(jīng)常性收入撐起了利潤(rùn)的大半邊天。

更重要的是，憑借著多年在購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的深耕積累，華潤(rùn)置地正積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)第二曲線。在行業(yè)探索新發(fā)展模式下的當(dāng)下，走出一條獨(dú)具特色的發(fā)展之路。

地產(chǎn)行業(yè)已全面進(jìn)入存量時(shí)代，經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)以及行業(yè)調(diào)整仍將延續(xù)。在8月28日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣表示，華潤(rùn)置地將保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持統(tǒng)籌發(fā)展與安全。

“一方面，摒棄慣性思維，把工作重心轉(zhuǎn)移到做優(yōu)存量，同時(shí)以自身能力的確定性，應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化的不確定性，防范風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期；另一方面，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，堅(jiān)持轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的核心戰(zhàn)略任務(wù)，以城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略定位，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式?！?/p>

業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，穩(wěn)健底色不改

上半年，華潤(rùn)置地各業(yè)務(wù)板塊的業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。

其中，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額591.3億元，同比增長(zhǎng)8.3%；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額114.7億元，同比增長(zhǎng)7.0%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額58.9億元，同比增長(zhǎng)17.6%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額26.4億元，同比增長(zhǎng)0.8%。

期內(nèi)，由于受地產(chǎn)大環(huán)境的影響，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)52.2億元，同比下降19%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)2.9億元，同比下降5.8%。

但除此之外，“3+1”業(yè)務(wù)的另外兩項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)較高的增長(zhǎng)。當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)45.1億元，同比增長(zhǎng)12.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)7.2億元，同比增長(zhǎng)達(dá)41%。

這最終使得華潤(rùn)置地經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)（經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)55.2億元，同比增長(zhǎng)14.4%。

從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，雖然行業(yè)規(guī)模不斷下探，但華潤(rùn)置地仍保持在絕對(duì)的頭部位置。2024上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)物業(yè)簽約銷售額1247.0億元，實(shí)現(xiàn)簽約面積521萬(wàn)平方米。保持在行業(yè)第四。

如果拉長(zhǎng)時(shí)間看，華潤(rùn)置地于2013-2023年的銷售金額年均增速達(dá)16.6%。2023年銷售目標(biāo)完成率102.3%，高于典型房企平均的89.5%。在2020年到2023年，華潤(rùn)置地的市占率由1.8%增至2.6%。

截至2024年6月30日，華潤(rùn)置地還有已銷售尚未結(jié)算的簽約額3214.5億元，預(yù)計(jì)其中的1661.2億元將于2024年下半年結(jié)算，為其在后續(xù)的市場(chǎng)波動(dòng)中保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定打下基礎(chǔ)。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之外，華潤(rùn)置地在財(cái)務(wù)上也不改穩(wěn)健底色。行業(yè)流動(dòng)性依然不足的情況下，期內(nèi)，華潤(rùn)置地的現(xiàn)金儲(chǔ)備逆勢(shì)增長(zhǎng)3.5%至1183億元。

其總借貸為2511.3億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)650億元，剔除受限資金的現(xiàn)金短債比達(dá)到1.54倍。平均債務(wù)期限延長(zhǎng)至6.5年。報(bào)告期末，華潤(rùn)置地剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率56.4%，凈有息負(fù)債率33.6%。三道紅線指標(biāo)維持綠檔。

憑借自身的信用優(yōu)勢(shì)，截至6月末，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本較2023年末下降32個(gè)基點(diǎn)至3.24%，維持在行業(yè)最低梯隊(duì)，創(chuàng)歷史新低。期內(nèi)，標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持該公司Baa1/BBB+投資級(jí)信用評(píng)級(jí)。

由于在手資金較為寬裕，華潤(rùn)置地也得以在合適時(shí)機(jī)保持對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注。

上半年，該公司聚焦核心城市核心地段獲取項(xiàng)目11個(gè)，新增土儲(chǔ)面積202萬(wàn)平米。截至2024年6月30日，華潤(rùn)置地總土儲(chǔ)面積5699萬(wàn)平米，其中開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積4771萬(wàn)平米，一二線城市面積超7成。

2024年下半年，其總可售貨源3687億元，可售資源所處城市能級(jí)及產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，其中85%位于市場(chǎng)供求關(guān)系健康的一二線高能級(jí)城市。

“3+1”模式賦能，護(hù)航高質(zhì)量發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)由增量時(shí)代走入存量時(shí)代，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天花板漸現(xiàn)，行業(yè)規(guī)模收縮，華潤(rùn)置地在低迷市場(chǎng)所展現(xiàn)的穿越周期的韌性，離不開(kāi)“3+1”模式戰(zhàn)略的引領(lǐng)。

作為最早布局商業(yè)地產(chǎn)的一批房企，早在2005年，華潤(rùn)置地就提出了“開(kāi)發(fā)+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，2016年提出“2+X”戰(zhàn)略。2021年，華潤(rùn)置地應(yīng)對(duì)行業(yè)變局正式確立了“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，并持續(xù)成為其轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)能。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，華潤(rùn)置地各業(yè)務(wù)在近幾年低迷的市場(chǎng)行情中均有不錯(cuò)的發(fā)展，并保持在各領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)方面，2024年上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入達(dá)94.8億元，同比增長(zhǎng)9.7%。旗下82個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額916.2億元，同比增長(zhǎng)21.9%，69個(gè)購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厍叭?/p>

1-6月，該公司6家購(gòu)物中心如期高品質(zhì)開(kāi)業(yè)，綜合開(kāi)業(yè)出租率達(dá)97.8%；在北京、大連新獲取兩個(gè)購(gòu)物中心地塊，繼續(xù)踐行在核心城市商業(yè)深耕。

在輕資產(chǎn)管理上，華潤(rùn)置地也是行業(yè)標(biāo)桿級(jí)別的存在，旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209. HK）持續(xù)鞏固行業(yè)頭部領(lǐng)先地位，營(yíng)業(yè)收入及核心凈利潤(rùn)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，股價(jià)跑贏行業(yè)，市值及市盈率持續(xù)穩(wěn)居首位。

數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.6億元，同比增長(zhǎng)17.1%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)17.7億元，同比增長(zhǎng)24.2%。

得益于華潤(rùn)置地在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商管航道保持行業(yè)綜合實(shí)力第一。期內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理的在營(yíng)購(gòu)物中心108座，其中重奢購(gòu)物中心13座。

物管航道市場(chǎng)化拓展規(guī)模及質(zhì)量也在持續(xù)提升，期內(nèi)，在管面積3.98億平方米，合約面積4.46億平方米。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活積極向城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，期內(nèi)拓展城市空間項(xiàng)目面積占比89.7%，美好城市運(yùn)營(yíng)生態(tài)落地實(shí)效顯現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)一體化模式優(yōu)勢(shì)鞏固。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)方面，發(fā)展質(zhì)量和品牌影響力也在穩(wěn)步提升，不斷為集團(tuán)貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)。

期內(nèi)，華潤(rùn)置地城市代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.9億元，在管項(xiàng)目358個(gè)；租賃住房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.8億元，累計(jì)在管項(xiàng)目62個(gè)；體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.0億元，在管項(xiàng)目17個(gè)，管理規(guī)模行業(yè)排名第一。

尤為值得一提的是，上半年，深圳后海中心區(qū)智慧城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目初步構(gòu)建了統(tǒng)籌內(nèi)外部城市運(yùn)營(yíng)要素的大型片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)模式，形成智慧運(yùn)營(yíng)、文化活動(dòng)、商圈統(tǒng)籌、城市空間服務(wù)等細(xì)分賽道，華潤(rùn)置地城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型步伐不斷加快。

有兩個(gè)數(shù)據(jù)，可以凸顯出華潤(rùn)置地經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)的重要性。期內(nèi)，華潤(rùn)置地的經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額200億元，占總營(yíng)收的25.3%，卻為整個(gè)集團(tuán)貢獻(xiàn)了51.4%的核心凈利潤(rùn)。華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)，2024全年經(jīng)常性收入可兩倍覆蓋股息及利息。

此外，上半年，華潤(rùn)置地綜合毛利率22.3%，在行業(yè)毛利不斷下探的背景下，仍保持在百分之二十以上。其中，受行業(yè)大環(huán)境影響，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率為12.4%。但經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)至71.5%，如果不含酒店的毛利率更達(dá)到77.4%。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的高毛利，無(wú)疑對(duì)沖了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)低毛利對(duì)華潤(rùn)置地的影響，讓其整體毛利率水平依然保持在行業(yè)的領(lǐng)先水平。

華潤(rùn)置地稱，下半年，還將更好統(tǒng)籌“發(fā)展與安全”，以“現(xiàn)金流創(chuàng)造”、“毛利率及ROIC提升”、“降本提質(zhì)增效”、“庫(kù)存去化攻堅(jiān)”為四大管理主題，全力以赴保證業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

而圍繞這一過(guò)程，華潤(rùn)置地“3+1”業(yè)務(wù)模式仍將發(fā)揮其重要作用，成為該公司邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)能。

布局大資管，打通地產(chǎn)新模式最后一環(huán)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前正處在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也正在經(jīng)歷從“三高”模式向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外的輕資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成為推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的必然。

憑借著一直以來(lái)對(duì)購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)深耕積累，華潤(rùn)置地開(kāi)始向大資管轉(zhuǎn)型。今年3月，其對(duì)業(yè)務(wù)模式做了細(xì)微調(diào)整，將原先三大主要業(yè)務(wù)之一的“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)”，調(diào)整為“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)”。

自此，華潤(rùn)置地的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式更新為開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的有機(jī)聯(lián)動(dòng)。

一直以來(lái)，購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，雖然能為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，但同時(shí)也沉淀了企業(yè)的大量資金，成為企業(yè)發(fā)展的掣肘。公募REITs的開(kāi)閘，完美解決了這一點(diǎn)，并讓諸如華潤(rùn)置地一類在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)有長(zhǎng)期積累的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)得以進(jìn)一步顯現(xiàn)。

今年3月14日，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT（180601.SZ）在深圳交易所正式掛牌上市。該基金是首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT中規(guī)模最大的一只，發(fā)行規(guī)模達(dá)到69.02億元，位列已發(fā)行的34單公募REITs中第五，同時(shí)在產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目中排名第一。

自此，華潤(rùn)置地搭建完成了華潤(rùn)萬(wàn)象生活輕資產(chǎn)管理平臺(tái)以及華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（508077.SH）兩個(gè)公募REITs平臺(tái)。以此打通資產(chǎn)價(jià)值釋放通道，把握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收并購(gòu)整合機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了“投融建管退”的資本閉環(huán)。

隨著對(duì)“大資管”賽道的布局，華潤(rùn)置地打通了資產(chǎn)管理“退出”的最后一環(huán)，成為率先跑通地產(chǎn)新發(fā)展模式的房企之一。隨著其在商業(yè)、長(zhǎng)租兩個(gè)領(lǐng)域REIT平臺(tái)的確立，華潤(rùn)置地后續(xù)將得以將旗下優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)注入其中。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，華潤(rùn)置地的資管規(guī)模達(dá)4491億元，較23年末增長(zhǎng)5.1%，主要增長(zhǎng)來(lái)自購(gòu)物中心。該公司經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值2637億元。這些體量巨大的資產(chǎn)，未來(lái)將通過(guò)旗下的兩個(gè)REIT平臺(tái)資產(chǎn)價(jià)值得以釋放，為企業(yè)利潤(rùn)作出正向的貢獻(xiàn)。

據(jù)了解，華夏華潤(rùn)商業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)凈收益1.96億，預(yù)算完成率107.4%。在首批消費(fèi)REITs中率先實(shí)現(xiàn)季度分紅，一季度年化分派率5.03%，高于披露值。

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT業(yè)績(jī)穩(wěn)中有增，按一、二季度報(bào)告已披露數(shù)據(jù)合計(jì)，實(shí)現(xiàn)基金營(yíng)業(yè)額3931萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.5%，實(shí)現(xiàn)基金EBITDA為2460萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.3%。截至6月底，該基金二級(jí)市場(chǎng)市值期內(nèi)累計(jì)上漲10%。目前，華潤(rùn)置地正積極推動(dòng)擴(kuò)募，計(jì)劃下半年完成首次擴(kuò)募。