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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

去年7月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)迎來(lái)了“一把手”的變更，鄭瑋成為國(guó)貿(mào)地產(chǎn)董事長(zhǎng)，林希被免去董事長(zhǎng)職務(wù)，法定代表人也變更為鄭瑋。

林希則為國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、法定代表人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)上，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)持股國(guó)貿(mào)地產(chǎn)47.74%，剩余52.26%則由廈門(mén)國(guó)貿(mào)控股持有。

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)則由廈門(mén)國(guó)貿(mào)控股全資持有。鄭瑋除了是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)董事長(zhǎng)，也擔(dān)任國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)理一職。

近兩年地產(chǎn)下行，部分國(guó)資房企逆勢(shì)擴(kuò)張，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)是其中的一員，其自2021年從上市平臺(tái)廈門(mén)國(guó)貿(mào)剝離后，規(guī)模的增長(zhǎng)肉眼可見(jiàn)。

相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以202.4億元的全口徑銷(xiāo)售金額，排在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的第30名。

2023全年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以525.4億元的全口徑銷(xiāo)售，排入第29位。而在2022年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的行業(yè)排名還無(wú)緣前50。

意味著，即便地產(chǎn)規(guī)模仍在下行，但這家近兩年來(lái)大踏步向前的廈門(mén)國(guó)資房企，基本上穩(wěn)住了自身在行業(yè)的排名。

只不過(guò)，規(guī)模增長(zhǎng)僅是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的其中一面，業(yè)績(jī)報(bào)告則展現(xiàn)了其在行業(yè)大環(huán)境沖擊下的另外一面。

近日，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)（廈門(mén)國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)有限公司）披露了2024年債券中期報(bào)告，期內(nèi)營(yíng)收、利潤(rùn)均錄得較大程度的下降。

上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.49億元，比2023年同期的68.24億元，下降了17.22%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.27億元、歸母凈利潤(rùn)2.75億元，同比更分別下降71.71%、41.98%。

盈利能力下滑的一大原因，是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)錄得較大的資產(chǎn)減值損失，為4.22億元。去年同期，其僅有471.06萬(wàn)元的資產(chǎn)減值損失，今年的數(shù)字比去年擴(kuò)大了8867%。

此外，在一眾房企不斷壓縮“三費(fèi)”以保持企業(yè)利潤(rùn)的情況下，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的其中兩項(xiàng)費(fèi)用都有不同程度的上升。

其中管理費(fèi)用1.5億元，同比增長(zhǎng)了18.02%；財(cái)務(wù)費(fèi)用1.99億元，同比增長(zhǎng)了150.44%。管理費(fèi)用跟財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)，也較大程度拖累了其利潤(rùn)表現(xiàn)。

財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加跟其債務(wù)及利息支出有很大的關(guān)系。期內(nèi)，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的利息費(fèi)用2.62億元，同比去年的1.36億元，上漲了92.65%。

報(bào)告期末，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)合并報(bào)表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額245.85億元，同比增長(zhǎng)了3.23%。其資產(chǎn)負(fù)債率也由去年同期的73.54%上升至75.48%。

短債方面，該公司有一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債45.76億元。期內(nèi)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物52.65億元。據(jù)此計(jì)算現(xiàn)金短債比為1.15左右。

無(wú)論是企業(yè)還是政策層面，去庫(kù)存都成為行業(yè)近段時(shí)間以來(lái)的一個(gè)關(guān)鍵詞。近兩年來(lái)規(guī)模逆勢(shì)擴(kuò)張的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，無(wú)疑也面臨較高的庫(kù)存壓力。

中期財(cái)報(bào)顯示，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)今年上半年的存貨為850.71億元，比上年同期的730.46億元，增長(zhǎng)了16.46%。在低迷的市場(chǎng)，較大的存貨使得國(guó)貿(mào)地產(chǎn)計(jì)提了較大額度的跌價(jià)準(zhǔn)備，達(dá)17.82億元。

近期以來(lái)，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的多個(gè)項(xiàng)目就曾因價(jià)格問(wèn)題被推上風(fēng)口浪尖。今年8月，據(jù)網(wǎng)上傳出的信息，其位于泉州城東的國(guó)貿(mào)天琴樾項(xiàng)目因降價(jià)而遭業(yè)主維權(quán)。

該項(xiàng)目地塊是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在2023年7月?lián)u號(hào)拿下，還是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在泉州的第一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目首批次107-143㎡的產(chǎn)品，在2024年1月18日啟動(dòng)認(rèn)籌，限價(jià)24980元/㎡。

不過(guò)，短短幾個(gè)月后，國(guó)貿(mào)天琴樾就開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，上馬各種優(yōu)惠、頻繁推出特價(jià)房。據(jù)了解，項(xiàng)目端午期間推出的部分特價(jià)房，最低單價(jià)去到17334元/㎡。從而引發(fā)了前期業(yè)主的不滿，要求開(kāi)發(fā)商給出合理解釋和補(bǔ)償。

此外，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在贛州的國(guó)貿(mào)贛州原、福州國(guó)貿(mào)江嶼原等多個(gè)項(xiàng)目也都在近期因降價(jià)問(wèn)題而見(jiàn)諸報(bào)道。

當(dāng)中，國(guó)貿(mào)贛州原項(xiàng)目最早在2022年1月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)6500元/平米左右，中間經(jīng)歷過(guò)多次降價(jià)，最近價(jià)格降到4999元/平米。福州國(guó)貿(mào)江嶼原項(xiàng)目2022年底開(kāi)盤(pán)，備案價(jià)19700元/平米，隨后降至1.8萬(wàn)/平米左右，如今更降到1.5萬(wàn)/平米左右。

不僅如此，降價(jià)去庫(kù)存成為主流，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的個(gè)別項(xiàng)目還因被業(yè)主質(zhì)疑存在降標(biāo)降配而被推上輿論的風(fēng)口。

今年5月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，“（廈門(mén)）國(guó)貿(mào)天琴海樓盤(pán)質(zhì)量以次充好，用反光的金屬漆替代原本宣傳的鋁板、人造石替代天然石材、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)不足2000元/平方?！?o:p>

此外，“國(guó)貿(mào)天琴海集體業(yè)主，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行多次不平等溝通；開(kāi)發(fā)商用各種手段打壓，影響業(yè)主們的正常工作和生活。”

廈門(mén)天琴海項(xiàng)目由國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，其中國(guó)貿(mào)地產(chǎn)占主導(dǎo)，是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)最高端“天琴系”作品。不過(guò)項(xiàng)目在實(shí)際建設(shè)中，被業(yè)主質(zhì)疑“存在大量偷工減料，減配降本，虛假宣傳的地方”。

該項(xiàng)目地塊，最早由國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在2022年8月拿下，成交價(jià)總價(jià)54.3億元，成交樓面價(jià)45175元/㎡，溢價(jià)率0.18%，住宅銷(xiāo)售限價(jià)7.18萬(wàn)元/㎡。項(xiàng)目建設(shè)9棟高層，共有住宅794套，于2023年3月26日開(kāi)盤(pán)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定交付日期為2025年8月31日。