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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

第三次推盤的國貿(mào)中國鐵建·西派海上近日開啟認(rèn)購。3月15日開盤在即，開發(fā)商將項目里外各項優(yōu)勢和細(xì)節(jié)又宣揚了一遍。

最后一次推盤，開發(fā)商把壓箱底的貨拿出來了。此次將推售3、8號樓共144套房源，其中3號樓建面約103㎡，南向就是公園綠地；8號樓占北擁中央景觀軸，樓下就是會所，戶型為建面約142㎡4房，僅52套。

2月24日，西派海上三批次過會，由于8號樓優(yōu)越的位置，整批次的均價被抬升至93801元/㎡。8號樓的樓棟價來到了10.2萬/㎡，3號樓的樓棟價為8.75萬/㎡。此批次將在3月15日開盤。

西派海上前兩期共推出369套房源，已售261套，網(wǎng)簽去化率約71%。

去年10月18日，西派海上第一次開盤，推出189套房源，首發(fā)過會均價91951元/㎡。當(dāng)時，開發(fā)商拿出了誠意：

1. 參與認(rèn)籌客戶可享受總價1%優(yōu)惠；

2.開盤當(dāng)日轉(zhuǎn)定并按時簽約享總價1%優(yōu)惠；

3.前兩日認(rèn)籌，現(xiàn)場有物業(yè)費減免（價值1.2-1.8萬）和其他驚喜。

最終收獲超200組認(rèn)籌，認(rèn)購率108%。官方給出的業(yè)績數(shù)據(jù)是：首開銷售16億、去化8成。

12月初，西派海上開放了約8000㎡的超級示范區(qū)，配備了約2000㎡的高端泳池會所、微度假園林、高端健身房、私宴區(qū)等。據(jù)說，總造價超1個億。

緊接著，二期在12月中旬開盤，推出180套房源，示范區(qū)起到了很好的促進(jìn)作用，本批次認(rèn)購率達(dá)147%。

價格是西派海上的一大優(yōu)勢。

去年下半年開始，上海土拍地價大幅上漲，加上取消聯(lián)動價，核心區(qū)域的新房價格迎來了一波上漲。

西派海上位于浦東內(nèi)中環(huán)，同在內(nèi)中環(huán)的新楊思，樓板價已經(jīng)7.4萬/㎡左右，售價已經(jīng)奔著11萬 /㎡去了。

限價，意味著買入安全墊更厚。如今，內(nèi)中環(huán)全線突破10萬 ，10萬以下單價、千萬級上車的內(nèi)中環(huán)項目幾乎已經(jīng)沒有了，西派海上是為數(shù)不多有聯(lián)動價的項目，且只有9.2萬/㎡，總價800萬起步。

西派海上的產(chǎn)品也遵循市場主流設(shè)計。

此次推出的103㎡的3室2廳2衛(wèi)，一梯兩戶，飛機(jī)戶型，三開間朝南，三個房間都帶飄窗，廚房預(yù)留雙開門冰箱位置。

142㎡的4室2廳2戶，一梯一戶，有獨立電梯廳，北次臥飄窗無墻垛，利用飄窗可增加空間利用，主臥套房設(shè)計、無飄窗。

西派海上打出了“正張江核心”、“十年一遇的高端改善盤”等旗號，但其所在的北蔡契形綠地目前仍是一片未開發(fā)的荒地，西派海上是整個地塊規(guī)劃中第一個開工的小地塊。

此外，項目周邊的道路也尚未完全貫通，配套設(shè)施主要依賴相鄰的張江和北蔡地區(qū)，距離長泰廣場、龍陽廣場等商業(yè)中心也約有4公里的距離。

對出行依賴地鐵的購房者也難稱得上是一個好選擇。西派海上被高科西路和羅山高架路所環(huán)繞，最近的18號線北中路地鐵站距離約有2公里，距離16號線華夏中路站約6公里。

西派海上所在浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊，由中國鐵建地產(chǎn)聯(lián)手廈門國貿(mào)地產(chǎn)去年3月15日摘得，成交價49.75億元，觸及最高限價，樓面價5.57萬元/㎡，房地聯(lián)動價9.2萬元/㎡。

去年7月中旬，中國鐵建地產(chǎn)和廈門國貿(mào)地產(chǎn)在上海中心舉行了一場盛大的發(fā)布會，共同推出了2024壹號作品：國貿(mào)中國鐵建·西派海上。其中的“西派”源自中國鐵建地產(chǎn)TOP級產(chǎn)品系“西派4.0”，“海上”源自國貿(mào)地產(chǎn)旗艦級產(chǎn)品系“天琴系”。

西派海上規(guī)劃有16幢10-16層洋房和高層，標(biāo)準(zhǔn)層層高約3-3.1米，架空層的層高達(dá)約3.9米。

項目開發(fā)公司上海京貿(mào)悅房地產(chǎn)有限公司（簡稱：京貿(mào)悅），成立于2024年，法定代表人周中慶，由廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司、中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司分別持股55%、45%。國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)上海公司總經(jīng)理周中慶擔(dān)任項目公司董事長，中鐵建地產(chǎn)華東公司上海第四項目組總經(jīng)理朱永強(qiáng)擔(dān)任項目公司總經(jīng)理。

2024年8月16日，國貿(mào)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以京貿(mào)悅旗下價值49.75億元的浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C11-01地塊、C11-05地塊的土地使用權(quán)，向農(nóng)業(yè)銀行上海閔行支行、中信銀行上海分行、建行上海第二支行申請貸款，總金額25億元，并由國貿(mào)地產(chǎn)對外提供擔(dān)保。抵押物賬面價值49.75億元，占國貿(mào)地產(chǎn)合并報表范圍上年末凈資產(chǎn)的16.21%。

根據(jù)公告中公布的財務(wù)情況，截至2024年7月末，京貿(mào)悅賬上可以動用的貨幣資金總額為400萬元，但流動負(fù)債總額高達(dá)22.55億元。也就是說，整個項目是舉債開發(fā)的。

2014年，國貿(mào)地產(chǎn)首入上海，在西派海上之前一共開發(fā)了12個項目，其中11個在郊區(qū)，9個在松江，堪稱“郊區(qū)之王”。

西派海上是國貿(mào)地產(chǎn)首次涉足上海市區(qū)的項目，此前其在上海并未有操盤千萬級以上改善項目的經(jīng)驗。

松江仍是國貿(mào)地產(chǎn)的主場。2024年，國貿(mào)地產(chǎn)在上海拿了3塊地，都集中在上半年，兩塊在松江，剩下的一塊即西派海上地塊，權(quán)益拿地金額60.54億元，位列2024年上海企業(yè)拿地權(quán)益金額榜第8位。

今年，國貿(mào)地產(chǎn)在松江還將推出國貿(mào)海嶼佘山、國貿(mào)海上原墅兩個項目。最近，國貿(mào)又在松江拿了一塊地。2月20日，上海2025年第一批次土拍，國貿(mào)聯(lián)合金地和新加坡星獅以8.15億元競得松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊，出讓面積25913.27㎡，樓面價26216元/平米，溢價率13.98%。

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