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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  李奕和

去年5月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)與保利、建發(fā)18輪競(jìng)價(jià)廝殺，最終以24.8億元的封頂價(jià)，搖中廣州白云嘉禾望崗地塊。

走出廈門(mén)，在全國(guó)范圍逆勢(shì)擴(kuò)張的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，還是挺受幸運(yùn)女神眷顧的。這是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在廣州落下的第二子，總投資超37億。

不到三個(gè)月后，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在廣州文藝打卡地太古倉(cāng)，舉行了白云項(xiàng)目的案名發(fā)布會(huì)。

這個(gè)來(lái)之不易的項(xiàng)目，被命名為國(guó)貿(mào)云上。

國(guó)貿(mào)云上屬于國(guó)貿(mào)地產(chǎn)“上”系產(chǎn)品，在其內(nèi)部三大產(chǎn)品系中有著較高地位。國(guó)貿(mào)地產(chǎn)寄希望以此，表達(dá)持續(xù)深耕大灣區(qū)的決心。

如果僅從業(yè)績(jī)層面看，國(guó)貿(mào)云上似乎也不負(fù)重望。

剛過(guò)去的國(guó)慶節(jié)，國(guó)貿(mào)云上披露了一組數(shù)據(jù)，該樓盤(pán)國(guó)慶黃金周期間銷售超100套。據(jù)悉，樓盤(pán)國(guó)慶期間來(lái)訪客戶直線上升，其中國(guó)慶當(dāng)天吸引了200多組客戶到訪。

國(guó)貿(mào)云上規(guī)劃7棟高層住宅，戶型為85平、105平、123平、143平，最早在今年1月首開(kāi)，據(jù)當(dāng)時(shí)消息，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，當(dāng)晚去化破百套，銷售約5.8億。

不過(guò)，眼下的行情，項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)，都成了開(kāi)發(fā)商的文字游戲，具體情況如何，只有開(kāi)發(fā)商冷暖自知。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年10月11日，國(guó)貿(mào)云上住宅已售套數(shù)277套，住宅未售套數(shù)326套。也就是說(shuō)，從1月開(kāi)盤(pán)至今，項(xiàng)目的去化45%左右，不足五成。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，國(guó)貿(mào)云上130-150平米的戶型去化最好，供應(yīng)套數(shù)32套，供求比達(dá)到1。此外，110-130平米戶型供應(yīng)套數(shù)127套，供求比1.55；90-110平米戶型供應(yīng)套數(shù)254套，供求比2.71；70-90平米戶型供應(yīng)套數(shù)190套，供求比2.91。越小的戶型，供求比越大，去化越難。

較為熱銷的國(guó)貿(mào)云上也并非沒(méi)有缺點(diǎn)可言。從所處位置看，項(xiàng)目周邊發(fā)展需要時(shí)間，有大量待開(kāi)發(fā)土地；學(xué)校存在不確定性，目前學(xué)校是村小加禾小學(xué)，西側(cè)教育用地尚未開(kāi)發(fā)。

此外，項(xiàng)目本身的前后樓間距較窄，可能會(huì)導(dǎo)致低層房源采光不好以及隱私性不足等問(wèn)題；而項(xiàng)目南邊是空港大道，車(chē)流量較大，也可能導(dǎo)致部分樓棟房源有噪音和粉塵影響。

不過(guò)，相較于國(guó)貿(mào)地產(chǎn)進(jìn)入廣州的第一個(gè)項(xiàng)目，國(guó)貿(mào)云上的市場(chǎng)反饋顯然已是不錯(cuò)。

2021年的廣州首次土拍，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)跟融創(chuàng)組成聯(lián)合體，以總價(jià)43.18億元拿下廣州增城地塊。項(xiàng)目占地14萬(wàn)平米，共規(guī)劃有24棟27-33層的高層住宅，約4430戶，容積率為3.6，體量超67萬(wàn)平米。

但緊隨著融創(chuàng)的出險(xiǎn)，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)全盤(pán)接過(guò)了項(xiàng)目，命名為國(guó)貿(mào)學(xué)原。自2022年7月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，國(guó)貿(mào)學(xué)原的價(jià)格隨著增城的房?jī)r(jià)一路下探，網(wǎng)上平臺(tái)顯示，其首開(kāi)均價(jià)約在1.8萬(wàn)/平，至目前的均價(jià)僅1.35萬(wàn)/平。

而即便不斷降價(jià)促銷，國(guó)貿(mào)學(xué)原的去化依然不甚理想。截至2024年10月11日，廣州住建局的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)貿(mào)學(xué)原已取預(yù)售證的住宅已售套數(shù)186套，住宅未售套數(shù)2098套。據(jù)此計(jì)算的去化率僅有8.87%。

也因此，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)對(duì)國(guó)貿(mào)云上項(xiàng)目寄予了更大的希望。在去年的那場(chǎng)發(fā)布會(huì)，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理蘇瑋薇就借著國(guó)貿(mào)云上項(xiàng)目，向現(xiàn)場(chǎng)的一眾嘉賓描繪了國(guó)貿(mào)地產(chǎn)深耕灣區(qū)的戰(zhàn)略雄心。

只不過(guò)，市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)怎樣的國(guó)貿(mào)云上，仍有待觀察。國(guó)貿(mào)云上交付時(shí)間最快的也要到2026年1月。不可否認(rèn)的是，隨著外拓的增加，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)近期以來(lái)的多個(gè)項(xiàng)目就曾因降價(jià)、質(zhì)量等問(wèn)題被推上風(fēng)口浪尖。

迫于城市非核心區(qū)去化的壓力，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)外拓的布局開(kāi)始轉(zhuǎn)向核心區(qū)，第一次落子廣州選擇在增城，國(guó)貿(mào)云上所在的白云，則屬于廣州的幾大核心區(qū)之一。國(guó)貿(mào)地產(chǎn)還要進(jìn)一步地聚焦。

今年6月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)通過(guò)合作的方式，入股了越秀地產(chǎn)天河的世界大觀三期項(xiàng)目。目前，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體廣州廣泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由廣州國(guó)貿(mào)地產(chǎn)有限公司持有45%的股權(quán)，剩下的55%股份，則仍由越秀地產(chǎn)持有。

此前，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)披露的2024年債券中期報(bào)告顯示，期內(nèi)營(yíng)收、利潤(rùn)均錄得較大程度的下降。上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.49億元，比2023年同期的68.24億元，下降了17.22%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.27億元、歸母凈利潤(rùn)2.75億元，同比更分別下降71.71%、41.98%。

盈利能力下滑的一大原因，是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)錄得較大的資產(chǎn)減值損失，為4.22億元。去年同期，其僅有471.06萬(wàn)元的資產(chǎn)減值損失，今年的數(shù)字比去年擴(kuò)大了8867%。

中期財(cái)報(bào)顯示，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)今年上半年的存貨為850.71億元，比上年同期的730.46億元，增長(zhǎng)了16.46%。在低迷的市場(chǎng)，較大的存貨使得國(guó)貿(mào)地產(chǎn)計(jì)提了較大額度的跌價(jià)準(zhǔn)備，達(dá)17.82億元。