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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

從拿地到規(guī)劃公示再到展廳開放，華潤中能建越秀聯(lián)合體拿下的浦東新楊思地王項(xiàng)目推進(jìn)速度很快，整個過程不到三個月。

兩天前，新楊思地塊案名正式公布為“翡雲(yún)悅府”，部分效果圖同步流出。緊接著，正月十五元宵節(jié)當(dāng)天，臨時展廳開放。

項(xiàng)目計(jì)劃于2月底開放正式售樓處及樣板間，并將于3月份啟動認(rèn)籌程序。

案名公布的當(dāng)天，項(xiàng)目規(guī)劃方案發(fā)生了調(diào)整。兩個月前，已經(jīng)有一版方案公示。（華潤置地202輪搶來地王：疊拼+高層+保障房）

具體來看：

一、1號樓戶型布局優(yōu)化，層數(shù)由19層改為18層，輪廓優(yōu)化變更。

原規(guī)劃圖中，1號樓標(biāo)示的是“保障性住房等”，修改后的規(guī)劃圖中標(biāo)示的是“保障性住房和人才房”，位于項(xiàng)目的東南角，有單獨(dú)的出入口。原規(guī)劃樓高59.15米，更改后變?yōu)?3.95米，也明示了一層架空層的高度，為4.85米。

這棟樓的戶型面積有230㎡，在保障房中極其罕見?？梢灶A(yù)料，人才入住標(biāo)準(zhǔn)也會很高，能住進(jìn)去的，不是一般人，基本不會影響小區(qū)業(yè)主的圈層。

二、2號樓、4號樓、8號樓、9號樓、10號樓底層公共配套功能布局優(yōu)化，底層裙房輪廓優(yōu)化變更；5號樓戶型布局優(yōu)化，輪廓優(yōu)化變更。

2號樓、4號樓、8號樓、9號樓、10號樓都是17F、53.65米的高層住宅，5號樓為13F、41.45米高的高層住宅。從更新后的規(guī)劃圖來看，5號樓西邊套的面積會減少，由此前的140平減少到120平。這樣的調(diào)整或與大面積的人才房有關(guān)，這部分戶型占了很多面積。

三、11~22號樓戶型布局優(yōu)化，輪廓優(yōu)化變更。

11-22號樓為疊墅，比較明顯的調(diào)整是，邊戶的直線墻面變?yōu)椴灰?guī)則形狀，中間內(nèi)凹，戶型隨之也會有所調(diào)整。上疊入戶電梯樓的高度有微調(diào)，由6.3米提高至6.4米。

四、根據(jù)地庫施工圖優(yōu)化意見，地面風(fēng)井、非機(jī)動車坡道、疏散樓梯數(shù)量及位置優(yōu)化變更。

例如，4號樓左側(cè)、5號樓北側(cè)多了地庫風(fēng)井，23號樓的地庫風(fēng)井從樓棟西側(cè)移到了樓棟北側(cè)，8號樓東側(cè)的地下風(fēng)井移除。8號樓旁增設(shè)了疏散樓梯，6號樓、7號樓的疏散樓梯位置都有調(diào)整。

“翡雲(yún)悅府”是上海首座華潤悅府系產(chǎn)品，悅府IP是華潤住宅產(chǎn)品中的最高系列。

翡雲(yún)悅府整個小區(qū)采用疊墅和高層搭配，包括10棟13-19層的高層住宅、12棟4層的疊墅以及1棟19層的保障房。配套設(shè)施包括下沉?xí)?個架空層，并通過9米寬的豎向通道將高層與疊墅區(qū)隔開。

業(yè)內(nèi)有消息傳出，預(yù)計(jì)整盤均價約12.8萬/㎡，小高層部分均價約10萬/㎡，疊墅均價約14萬/㎡。

高層主力約120-140平，預(yù)計(jì)主力總價在1200-1800萬之間；疊墅主力約170-210平，預(yù)計(jì)主力總價在2500-3000萬之間。

項(xiàng)目所在地是整個新楊思區(qū)域的倒數(shù)第二幅純宅地，也是板塊內(nèi)最后一個容積率2.0的地塊。

2024年11月27日，華潤&中能建&越秀聯(lián)合體經(jīng)過202輪競價最終以總價78.97億元競得浦東新楊思地塊，溢價率40.37%，創(chuàng)下了土拍有史以來最高溢價率紀(jì)錄。

這是自上海實(shí)施“雙高雙競”交易規(guī)則以來首個觸發(fā)競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)的地塊。經(jīng)過多輪競指標(biāo)，項(xiàng)目三項(xiàng)競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)全部拉滿到上限值，裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至5000元/㎡，公共服務(wù)設(shè)施300㎡，高端人才住房配建比例達(dá)到2%。

今年1月15日，上海煦臻企業(yè)管理有限公司、杭州燚樂實(shí)業(yè)投資有限公司、中能建城市投資發(fā)展有限公司共同成立了項(xiàng)目公司“上海華潤樾能置業(yè)有限公司”，對應(yīng)的實(shí)控者分別為華潤置地、越秀、中能建，三者的持股比例分別為51%、29%、20%。

周邊新房市場方面，與翡雲(yún)悅府一路之隔的新楊思上園于去年4月30日首次開盤，至今已推出4次，共計(jì)612套住宅單位，截至2025年2月12日，已售出住宅540套，累計(jì)去化率約為88%。

重返上海土地市場后，華潤近兩年保持著較大的投資力度。

2023年，華潤置地共在上海獲得5宗地塊，權(quán)益拿地金額217.63億元，位列2024年上海排行榜第一位。

2024年，華潤置地在上海斬獲了4宗地塊，權(quán)益拿地金額144.39億元，位列2024年上海排行榜第二位。 

去年2月，華潤置地進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，由原來七大區(qū)域變?yōu)椤叭A東、華南、深圳、北方、中西部”五大區(qū)域，華東大區(qū)設(shè)有上海、蘇州、杭州、寧波、南京、合肥六大片區(qū)公司。原華潤杭州總經(jīng)理婁山杰調(diào)任上海總經(jīng)理，并于5月?lián)稳A潤置地（上海）有限公司法定代表人。