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文/樂居財(cái)經(jīng)廣州 李奕和

去年4月，劉智成被任命為廣州地鐵集團(tuán)董事長，丁建隆免去董事長職務(wù)。

這是廣州地鐵治理結(jié)構(gòu)調(diào)整的一部分。

當(dāng)時(shí)，該公司稱，劉智成的任命將為廣州地鐵集團(tuán)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，推動公司在未來的市場競爭中取得更好的成績。

這個過程，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)無疑成為廣州地鐵重點(diǎn)推進(jìn)的部分。

就在劉智成上任董事長的幾個月后，2024年12月，廣州地鐵在短短一周時(shí)間內(nèi)，先后拿下廣州黃埔、番禺的兩宗地塊，拿地金額合計(jì)超30億。

廣州地鐵對時(shí)機(jī)看得很準(zhǔn)。去年以來，限購解除、降首付、降利率等一系列利好政策的出臺，廣州樓市在年底出現(xiàn)翹尾行情。

這是廣州地鐵，在2024年拿下的唯一兩宗地塊。

兩塊地的推進(jìn)速度很快。繼番禺地塊獲批后公示、并正式對外開放營銷中心后，黃埔地塊也傳來了新消息。

就在3月6日，廣州規(guī)自局發(fā)布了黃埔雙崗?fù)＼噲錾仙w綜合開發(fā)項(xiàng)目AP0608001-1地塊的批后公示。

項(xiàng)目經(jīng)命名為瓏岄上城，而在3月8日，項(xiàng)目城市展廳也正式開放。

該地塊用地總面積5.04萬平方米，容積率2.17，總建筑面積15.02萬平方米，其中計(jì)容建面10.94萬平方米。

實(shí)際上，按照規(guī)劃，整個雙崗?fù)＼噲鲰?xiàng)目總占地17萬平方米，總建面約38.26萬平方米。

不過整個項(xiàng)目分兩期開發(fā)，廣州地鐵目前已經(jīng)拿下，及獲批公示的其實(shí)是一期地塊。

根據(jù)獲批公示的總平圖，瓏岄上城將建設(shè)14棟住宅，其中1#-6#、14#共七棟為27-32層的高層塔樓，7#-13#共七棟則為16層高的小高層板樓。

塔樓為兩梯四戶，板樓則是兩梯兩戶的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目沒有超高層。

整個小區(qū)樓棟呈南低北高排列，首層架空，所有的戶型做到了朝南。

小區(qū)在11#的前方花園還設(shè)計(jì)了一處下沉庭院，但對比小區(qū)的綠化，面積并算不大。

項(xiàng)目還有120個地面停車位，主要分布在小區(qū)的東北、西北和西南。

目前，瓏岄上城的戶型面積段也已經(jīng)流出，一期地塊預(yù)計(jì)推出70㎡+到120㎡+的多個面積段產(chǎn)品，涵蓋剛需、剛改。

項(xiàng)目據(jù)悉將首推1#，產(chǎn)品面積為74㎡、94㎡的三房、四房。目前，瓏岄上城的價(jià)格尚沒有出來。

對比周邊新盤，中建海絲城貝殼參考價(jià)3.4萬/平，據(jù)此計(jì)算的74㎡產(chǎn)品總價(jià)在250萬左右。

對比市面上的新盤，瓏岄上城的優(yōu)勢還是比較明顯的。

交通通勤較為便利，樓下就是地鐵；低容積率，不是超高層，居住舒適；新規(guī)產(chǎn)品，得房率最高據(jù)稱能到130%；靠近龍頭山，有山景資源。

另外，項(xiàng)目有小面積段產(chǎn)品，上車門檻也較低。根據(jù)廣州地鐵1.7萬/平的拿地樓面價(jià)，說不定，項(xiàng)目未來入市在價(jià)格上還會有驚喜。

當(dāng)然，再好的樓盤也有缺點(diǎn)。瓏岄上城的不足主要體現(xiàn)在：

小區(qū)周邊目前有較多的物流園，城市面貌一般，多有施工車輛、貨車經(jīng)過，有一定的噪音粉塵影響。

在教育上，瓏岄上城一期只配建了幼兒園，負(fù)責(zé)配建小學(xué)的項(xiàng)目二期尚未完成出讓，可能導(dǎo)致小升初面臨搖號。

另外，項(xiàng)目是一體化蓋板開發(fā)，小區(qū)地鐵方便通勤的同時(shí)，也可能會面臨有震動。

還有一點(diǎn)，老黃埔目前新盤競品較多，內(nèi)卷較為嚴(yán)重，后續(xù)黃埔新城、將軍山等地塊還將加入戰(zhàn)局，片區(qū)的去化面臨不確定性。

廣州地鐵業(yè)務(wù)包括運(yùn)營業(yè)務(wù)、物業(yè)開發(fā)、資源經(jīng)營、行業(yè)對外服務(wù)及其他業(yè)務(wù)，近段時(shí)間，該公司業(yè)績也有所下滑。

2024年前三季度，廣州地鐵營業(yè)收入157.74億元，有所增長；但凈利潤569.85萬元，同比下降99.41%。其歸母凈利潤更錄得虧損8.47億元，同比下降188.43%。

在物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率方面，廣州地鐵雖然保持高于行業(yè)平均水平，但也呈現(xiàn)下滑趨勢。2024年1-9月，該公司物業(yè)開發(fā)毛利率43.49%，相比2023年末的66.1%，下降了超過二十二個百分點(diǎn)。

憑借過去兩年在土地市場的連續(xù)出手，廣州地鐵近段時(shí)間在地產(chǎn)開發(fā)市場有著一席之地。目前，其廣州的在售樓盤就有十多個。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在2024年1-12月廣州房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10中，廣州地鐵地產(chǎn)以164.2億的權(quán)益金額排在第四位。

不過，銷售數(shù)據(jù)更多來自少有的幾個熱盤的貢獻(xiàn)，其部分樓盤去化也并不十分理想。

如近兩年拿下的項(xiàng)目中，廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，云平上品項(xiàng)目最早2023年8月取證，目前網(wǎng)簽去化率30.4%%；江語上品苑最早2023年9月取證，目前網(wǎng)簽去化率30.7%；瓏璟臺項(xiàng)目最早2023年8月取證，目前網(wǎng)簽去化率46.6%.

瓏岄上城想要在內(nèi)卷的市場保持競爭力，想必也會面臨一定的壓力。