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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一種止跌企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的狀態(tài)，中間會(huì)有很多結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)?！?/p>

3月18日下午，招商蛇口2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)暨投資者交流會(huì)在深圳舉行。招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰如是說(shuō)到。

當(dāng)天，參與出席現(xiàn)場(chǎng)的，還有招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱，招商蛇口副總經(jīng)理劉曄、呂斌，以及招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事會(huì)秘書余志良等一眾管理層。

2024年，受行業(yè)下行影響，房企的利潤(rùn)空間和盈利指標(biāo)存在一定壓力。招商蛇口圍繞房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，主動(dòng)應(yīng)變，以銷定投、以銷定產(chǎn)，采取了更為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略。業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，亮點(diǎn)頗多。

業(yè)績(jī)會(huì)前夕發(fā)出的年報(bào)顯示，去年，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入1789.48億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.39億元。

過(guò)去一年，招商蛇口全面打造“堡壘式”的資產(chǎn)負(fù)債表及“棉襖式”的現(xiàn)金流量表，全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量319.64億元，期末貨幣資金余額達(dá)1003.51億元，達(dá)到了5年的最高水平。

該公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.37%、凈負(fù)債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，“三道紅線”始終處于綠檔。

在手現(xiàn)金儲(chǔ)備的增加以及持續(xù)優(yōu)化的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，讓招商蛇口得以更加安全地穿越行業(yè)周期。

對(duì)于招商蛇口的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，蔣鐵峰透露了在招商局集團(tuán)指導(dǎo)下的穩(wěn)字訣：“四個(gè)不失”，將在招商蛇口全面貫徹落實(shí)。

其一，不失誤（戰(zhàn)略方向）：招商蛇口對(duì)政策、對(duì)形勢(shì)的判斷、對(duì)戰(zhàn)略方針，包括投資都不能拿錯(cuò)一塊地，戰(zhàn)略不失誤，大的方向不能錯(cuò)。強(qiáng)調(diào)對(duì)政策形勢(shì)和戰(zhàn)略方針的準(zhǔn)確把握，避免重大決策錯(cuò)誤，是后續(xù)行動(dòng)的基礎(chǔ)。

其二，不失血（財(cái)務(wù)安全）：過(guò)去多家房企業(yè)出現(xiàn)爆雷，都是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問(wèn)題。去年房地產(chǎn)最艱難的一年，招商蛇口在手現(xiàn)金超過(guò)了一千億，反而是史上最高的時(shí)候。通過(guò)保持充足現(xiàn)金流（如，2024年末貨幣資金達(dá)1003.51億元）確保公司生存能力，為發(fā)展提供物質(zhì)保障；

其三，不失速（發(fā)展節(jié)奏）：作為一家市值近千億上市公司，要保證公司的營(yíng)收和利潤(rùn)保持一定規(guī)模。招商蛇口守穩(wěn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，重視首開(kāi)的提效和存貨的去化，還要適當(dāng)穩(wěn)杠桿、降杠桿。在穩(wěn)住開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時(shí)，平衡規(guī)模擴(kuò)張與杠桿控制，維持營(yíng)收和利潤(rùn)的合理增速；

其四，不失志（長(zhǎng)期信念）：雖然行業(yè)很困難，但是公司還是要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)定發(fā)展信心，尤其是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的信心，守正創(chuàng)新。最終落腳于堅(jiān)定轉(zhuǎn)型信心和守正創(chuàng)新，確保公司穿越周期的持續(xù)動(dòng)力。

聚焦深耕，今年可售貨值3250億

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，過(guò)去一年，招商蛇口在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細(xì)選的投資策略，資源投放聚焦強(qiáng)心城市。其在多個(gè)深耕城市獲得了領(lǐng)先的市場(chǎng)占有率。

2024年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積935.90萬(wàn)平方米，簽約銷售金額2193.02億元。

當(dāng)中，招商蛇口在西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居第一；在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售排名前五。

在土地投拓上，2024年，該公司累計(jì)獲取26宗地塊，總計(jì)容建面約225萬(wàn)平方米，總地價(jià)約486億元，公司需支付地價(jià)約為335億元。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比分別達(dá)90%，在“強(qiáng)心30城”的投資占比達(dá)98%。其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%，比2023年進(jìn)一步提升。

對(duì)于2025年的經(jīng)營(yíng)，招商蛇口的投資原則仍是保持戰(zhàn)略定力，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，以投資牽引公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，堅(jiān)持聚焦核心城市核心板塊，以銷定購(gòu)、精挑細(xì)選，加大重點(diǎn)項(xiàng)目的前置研究深度，保持投資規(guī)模，提升投資精準(zhǔn)度。

按照公司現(xiàn)有項(xiàng)目來(lái)看，2025年，招商蛇口預(yù)計(jì)可售貨值3250億元。從業(yè)態(tài)占比看，79%為住宅。從城市的分布看，“核心6+4城”占77%，強(qiáng)心30城占93%。

三大核心業(yè)務(wù)，構(gòu)建新發(fā)展模式

過(guò)去一年，招商蛇口以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)三類核心業(yè)務(wù)為支柱，著力構(gòu)建“租購(gòu)并舉、輕重結(jié)合”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，年報(bào)顯示，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，該公司主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA實(shí)現(xiàn)36.67億元，同比上漲11%。

去年新入市23個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，新增經(jīng)營(yíng)面積101萬(wàn)平方米，含11個(gè)公寓、6個(gè)集中商業(yè)、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園和3個(gè)酒店。

招商蛇口發(fā)揮多元業(yè)態(tài)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，年內(nèi)新增簽約輕資產(chǎn)管理面積約91萬(wàn)平方米，管理輸出項(xiàng)目位于上海、南京、無(wú)錫、成都、武漢等核心城市。

2024年，該公司還積極響應(yīng)“十四五”規(guī)劃要求，擴(kuò)大保障性租賃住房的大規(guī)模建設(shè)，建立租購(gòu)并舉的住房開(kāi)發(fā)模式。以位于深圳的壹棧太子灣項(xiàng)目和壹棧林下項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，搭建蛇口租賃住房REIT平臺(tái)，于2024年10月23日完成上市發(fā)行。

隨著租賃住房REIT的落地，該公司已在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、集中商業(yè)等業(yè)態(tài)搭建多個(gè)REITs平臺(tái)。通過(guò)各REITs平臺(tái)打通資產(chǎn)退出通道，招商蛇口成功構(gòu)建了持有物業(yè)“開(kāi)發(fā)－運(yùn)營(yíng)－資本化一再投資”的良性循環(huán)體系，確立了“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式。

報(bào)告期末，招商蛇口通過(guò)公募REITs平臺(tái)管理資產(chǎn)約59萬(wàn)平方米，2024年管理口徑收入達(dá)8.13億。

另在物業(yè)服務(wù)方面，2024年，招商積余全面落實(shí)精益運(yùn)營(yíng)，首次達(dá)成利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)收入增長(zhǎng)的突破，邁向了高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

報(bào)告期內(nèi)，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入171.72億元，較上年增長(zhǎng)9.89%；歸母凈利潤(rùn)8.40億元，較上年增長(zhǎng)14.24%。報(bào)告期末，招商積余在管項(xiàng)目2296個(gè)，管理面積達(dá)3.65億平方米。

而在代建領(lǐng)域，招商蛇口自2010年起開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，已累計(jì)承接代建項(xiàng)目超540個(gè)，布局城市超27個(gè)，累計(jì)管理面積超2000萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶涵蓋各地政府機(jī)構(gòu)、城投公司、大型企業(yè)。

為推動(dòng)代建業(yè)務(wù)規(guī)?；I(yè)化、品牌化發(fā)展，招商蛇口于2024年3月正式設(shè)立專業(yè)公司招商建管，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司。2024年，公司新增77個(gè)代建項(xiàng)目，新增代建管理面積約898萬(wàn)平方米,業(yè)務(wù)聚焦實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。新進(jìn)駐蘇州、合肥、沈陽(yáng)、西安、濟(jì)南、十堰等城市。

“房地產(chǎn)依然大有可為”

回顧過(guò)去一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，招商蛇口表示，2024年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)比較大的，一季度(新房銷售面積)同比跌45%，到四季度同比漲19%，發(fā)展商經(jīng)歷了非常不容易的一年。

不過(guò)，從目前來(lái)看，“926”以后一攬子政策的效果，持續(xù)性明顯強(qiáng)于過(guò)去。

數(shù)據(jù)顯示，今年的前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)延續(xù)了去年四季度以來(lái)的回暖企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市的一二手房成交面積都在增長(zhǎng)。

招商蛇口預(yù)判在行業(yè)回穩(wěn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)政策會(huì)持續(xù)發(fā)力，為市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，助力市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)和信心的提升。

“整體上，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，尤其是核心城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，還是持樂(lè)觀的態(tài)度?！?/p>

董事長(zhǎng)蔣鐵峰也提到，隨著消費(fèi)升級(jí)和居住理念的革新，市場(chǎng)對(duì)安全、舒適、綠色、智能的高品質(zhì)住宅及優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求依然巨大，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展和創(chuàng)新發(fā)展提供了新的機(jī)遇。

基于此，他表示，“我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)依然大有可為?！?/p>

不過(guò)蔣鐵峰對(duì)于重資產(chǎn)投資十分謹(jǐn)慎，他指出，房地產(chǎn)過(guò)去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié)，行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性的變化。當(dāng)前國(guó)家正在大力構(gòu)建地產(chǎn)發(fā)展新模式，包括加快完善保障房加商品房的住房供應(yīng)體系。

面對(duì)新的行業(yè)形勢(shì)和制度體系，房企需轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)能力、科技創(chuàng)新為核心競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展路徑。其必須主動(dòng)做出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和經(jīng)營(yíng)調(diào)整，主動(dòng)適應(yīng)新形勢(shì)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。

回到公司層面，其指出，招商蛇口將堅(jiān)持“四三二一”戰(zhàn)略引領(lǐng)，堅(jiān)定落實(shí)轉(zhuǎn)型發(fā)展，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，做精資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，做大物業(yè)服務(wù)，加快將轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)打造成為公司的第二增長(zhǎng)曲線，在新的形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。