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文/北京進(jìn)深 徐迪

拿地將近九個(gè)月的興創(chuàng)西紅門項(xiàng)目終于迎來了關(guān)鍵性進(jìn)展。

6月9日，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX0102-6030、6029地塊相關(guān)條件調(diào)整公示。

該地塊由北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“興創(chuàng)置地”）去年9月19日以底價(jià)22.25億元摘得，住宅樓面價(jià)折算約3.62萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬元/平方米。

6月5日，建設(shè)單位北京和盛臻品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向北京規(guī)自委大興分局提出申請(qǐng)，參照相關(guān)要求，對(duì)該居住用地相關(guān)條件進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整為：

1、按需設(shè)置開敞陽臺(tái)；

在興創(chuàng)置地6030地塊出讓文件《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見的補(bǔ)充說明》中提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽臺(tái)，應(yīng)進(jìn)行封閉。

陽臺(tái)封不封，對(duì)于購房者來說，最大的區(qū)別在于，如果按封閉報(bào)規(guī)，陽臺(tái)面積會(huì)全部計(jì)入建筑面積。而調(diào)整為開敞陽臺(tái)后，則只有一半計(jì)入建面。

那么問題來了，開敞陽臺(tái)如何避免高速噪音兼顧城市景觀問題？

這里面其實(shí)是有操作空間的，比方，加個(gè)電動(dòng)窗，“根據(jù)天氣狀況靈活切換陽臺(tái)的封閉與開放模式”。參照【大興新城首例！興創(chuàng)沐春墅驚現(xiàn)內(nèi)嵌陽臺(tái)】

2、建筑高度45米局部上浮一檔（至60米）。

北京規(guī)自委在今年2月份發(fā)布的《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)》中提到，為引導(dǎo)形成高低錯(cuò)落的城市天際線，居住用地建筑高度可允許局部上浮進(jìn)行彈性管控。

原則上建筑控高為45米的居住用地，可局部上浮至60米。

按照最新的住宅3米層高要求，60米可建20層高層住宅，容積率不變的情況下，樓間距將會(huì)更加寬裕，進(jìn)而提升小區(qū)整體舒適度。

項(xiàng)目總占地近3公傾，地上建筑規(guī)模6.15萬平方米，容積率2.5，建筑密度30%，建筑高度45米，綠地率30%。

包含兩幅子地塊：6030為R2二類居住用地，6029為A334托幼用地。

4月初，項(xiàng)目（方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）中標(biāo)候選人公示。分別為北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司、中京方正（北京）工程技術(shù)有限公司、中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司。

本次調(diào)規(guī)完成后，相信很快就要出總平圖了。

根據(jù)出讓文件，6030居住地塊鼓勵(lì)點(diǎn)板結(jié)合，沿京開高速一側(cè)宜布局塔式高層建筑，形成序列感；

鼓勵(lì)各地塊在滿足相關(guān)規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加退讓距離，鼓勵(lì)開放退界空間設(shè)置開敞場(chǎng)所，增加街區(qū)活力。

居住建筑以塔式、板式建筑為主，板式住宅的建筑高度在30米以上、60米及以下時(shí)，其各方向投影寬度的最大值不宜大于75米，特殊情況不應(yīng)大于80米。

鼓勵(lì)沿街布置社區(qū)商業(yè)用房，建筑界面連續(xù)，宜采用玻璃幕墻、開放式露臺(tái)等方式增加建筑通透度。

整體采用現(xiàn)代風(fēng)格，營(yíng)造現(xiàn)代簡(jiǎn)約、清新雅致的風(fēng)貌形象。

居住建筑宜采用三段式立面分割方式，橫向與豎向線條相結(jié)合，通過簡(jiǎn)潔的裝飾語言，精致的收口細(xì)節(jié)，凸顯現(xiàn)代典雅的建筑風(fēng)格；

加強(qiáng)京開高速沿線山墻面控制，可適當(dāng)加大建筑開窗，形成虛實(shí)對(duì)比關(guān)系，可采用褐色縱向線條進(jìn)行裝飾，凸顯建筑挺拔感。

3月10日，興創(chuàng)西紅門項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)公告發(fā)布，投資額約3.075億元。

設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)出次日，和盛臻品又對(duì)項(xiàng)目的整體施工工程做出了招標(biāo)計(jì)劃。

根據(jù)這份計(jì)劃，該項(xiàng)目整體建設(shè)規(guī)模達(dá)9.89萬平方米，投資估算7.02億元。

西紅門板塊位于大興區(qū)最北，是距離市中心最近的區(qū)域，城市界面整體較新，無老舊小區(qū)，地鐵和商業(yè)的快速發(fā)展使該板塊近年來陸續(xù)成交了多幅住宅地塊。

西紅門東共規(guī)劃住宅用地15宗，目前已經(jīng)完成出讓10宗，今年還有1宗6002地塊待供應(yīng)。

6030地塊周邊新盤眾多，包括御璟星城·元啟、橡樹灣一二三期、中建玖玥府等。

橡樹灣二期由中鐵置業(yè)、華潤(rùn)置地、興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)，共456戶，已于去年底集中交付；

目前在售的三期文園597套住宅2023年9月開盤，目前網(wǎng)簽約410套，成交均價(jià)約6萬元/平。

中建玖玥府開發(fā)商為中建玖合，2023年12月開盤，共896套住宅，主力79-170三居四居，目前網(wǎng)簽742套，成交均價(jià)6.2萬/平。

6030地塊北側(cè)緊鄰的御璟星城·元啟由中建壹品 興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)，2024年8月底開盤，共1052套。由于近期進(jìn)行了調(diào)規(guī)，原有的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已清零。

興創(chuàng)置地拿下6030地塊，或出于全盤鋪排營(yíng)銷考慮，控制入市節(jié)奏，有利于減少競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)下啟動(dòng)項(xiàng)目，可以在北京“好房子”新規(guī)助力下，更好地打磨產(chǎn)品，或許能在眾多競(jìng)品中脫穎而出。

北京和盛臻品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“和盛臻品”）是興創(chuàng)置地為開發(fā)西紅門項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司，成立于2024年10月31日，注冊(cè)資本11億元，由孫海濱擔(dān)任總經(jīng)理。

興創(chuàng)置地為北京興創(chuàng)投資有限公司的全資子公司，隸屬于大興區(qū)國資委。

興創(chuàng)投資的一把手近年更換頻繁，四年四換董事長(zhǎng)，目前在任的田安永為去年5月正式就職。

2024年，興創(chuàng)投資營(yíng)業(yè)收入從2023年的38.38億元，下降至35.22億元；凈利潤(rùn)則從2024年的1828.85萬元，微微上漲至1947.99萬元。

同期，公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~較2023年同期15.66億元大幅下降至-23.21億元。相應(yīng)的，期末現(xiàn)金也從2023年33.21億元降至16.8億元。

在手現(xiàn)金減少，負(fù)債卻在不斷增加。2024年末，興創(chuàng)投資的負(fù)債較上年同期增加近60億至329.37億元。