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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

當(dāng)前上海樓市，豪宅愈發(fā)講究符號價值。

“綠城黃浦ONE”這個名字，起得確實(shí)巧妙。

一眼看上去，它蹭了幾個熱點(diǎn)：

“綠城”二字自帶品質(zhì)和豪宅光環(huán)，“黃浦”二字坐實(shí)地段價值，“ONE”更是暗藏野心，仿佛要坐上黃浦頭號交椅。

但其名字背后的實(shí)質(zhì)，卻遠(yuǎn)比字面來得復(fù)雜。

首先要厘清的是，此“綠城”非彼綠城。項(xiàng)目雖冠以綠城之名，實(shí)則是由綠城管理集團(tuán)以代建模式介入，品牌輸出與運(yùn)營管理是其主要角色。

這就好比你去一家掛著“米其林”招牌的餐廳，結(jié)果發(fā)現(xiàn)主廚是外包的，食材是別家供的。

味道如何，全看運(yùn)氣。

再說“黃浦ONE”。這個名字諧音自董家渡的頂豪“綠城黃浦灣”，乍一聽像是親兄弟，實(shí)則連遠(yuǎn)房表親都算不上。

從“灣”到“ONE”，看似一步之遙，實(shí)則身份懸殊，兩者在產(chǎn)品能級、資源占有與客群定位上，完全不在一個層級。

“保利”隱身

項(xiàng)目真正的開發(fā)主體，也并非市場所熟悉的保利發(fā)展或保利置業(yè)。

綠城黃浦ONE的開發(fā)商是上海良康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人王毅，公司背后的實(shí)控方是保利集團(tuán)旗下的保利金磚資本投資有限公司。王毅則是保利金磚資本投資有限公司的董事長。

這是一家以投資業(yè)務(wù)為主的公司，突然操刀高端住宅，難免讓人對其產(chǎn)品力、后期服務(wù)打個問號。所以，保利金磚請來了“綠城代建”這個搭檔。

項(xiàng)目宣傳中幾乎看不見“保利”二字，全程以“綠城”作為對外輸出窗口。

撇開命名層面的文字游戲，綠城黃浦ONE確實(shí)填補(bǔ)了市場的一個空缺。

2025年的黃浦區(qū)，核心地段豪宅普遍躍過20萬元/㎡大關(guān)。與此同時，新入市項(xiàng)目的主力戶型面積不斷變大，200㎡起步成為常態(tài)，上車門檻動輒拉高至四五千萬。

總價段的快速攀升，將一大批預(yù)算在3000萬級別的實(shí)力改善客群擋在門外。

綠城黃浦ONE正是瞄準(zhǔn)了這一斷層地帶，首開均價約17萬 /㎡，主力總價錨定在2800-3500萬區(qū)間。

主打155㎡三房與193㎡四房，這一設(shè)定，也使其成為當(dāng)前黃浦區(qū)內(nèi)唯一在售的200㎡以下非超高層項(xiàng)目。

這個面積段與總價的組合，精準(zhǔn)擊中了兩類客群的需求：一類是渴望扎根黃浦核心、但預(yù)算不足以觸及4000萬以上豪宅的改善家庭；另一類是追求核心資產(chǎn)配置、看重地段保值性的投資者。

從區(qū)位能級看，綠城黃浦ONE確實(shí)具備不可復(fù)制的優(yōu)勢。三公里生活圈內(nèi)囊括人民廣場、新天地、外灘、陸家嘴等核心區(qū)域，區(qū)位價值毋庸置疑。

守成的戶型

綠城黃浦ONE的戶型設(shè)計中規(guī)中矩，分為155㎡的中間套和193㎡的邊套。

155㎡三房：

飛機(jī)戶型，三開間朝南，面寬約12米，其中客廳面寬約5.2米，主臥開間3.6米，雙套間，室內(nèi)沒什么浪費(fèi)空間。

193㎡四房：

四開間朝南，雙南向主臥套房。客廳是面寬8.6米的大橫廳，連接約15㎡的圓弧大陽臺。東邊套高區(qū)可以看到三件套。

總體來說，155㎡做三房，在當(dāng)下高端市場中已屬剛改配置，難以匹配豪宅的品質(zhì)預(yù)期；而193㎡四房雖功能齊全，但面對市場上同面積段產(chǎn)品在空間靈動性、功能區(qū)創(chuàng)新上的持續(xù)迭代，其表現(xiàn)只能說是不出錯，難以稱得上出眾。

由于體量過小，綠城黃浦ONE的整體社區(qū)規(guī)劃也受限。項(xiàng)目僅一棟29層高樓、一共112戶，占地僅7700㎡，容積率卻高達(dá)3.3。除了住宅主體外，還配套1棟1層商業(yè)及社區(qū)服務(wù)設(shè)施。

在本就不大的社區(qū)中，綠城黃浦ONE建造了約800㎡的會所，并延伸出了泛會所空間，涵蓋科普畫廊、商務(wù)會議區(qū)、藝術(shù)沙龍、鋼琴房等功能區(qū)。

另外，項(xiàng)目背靠陸家浜路，這是一條主干道，車流噪音難以避免。加之周邊老舊住宅密集、城市界面雜亂，且短期無更新計劃，這對于講求靜謐性與界面品質(zhì)的高凈值客群而言，是一處明顯的體驗(yàn)減分項(xiàng)。

對于執(zhí)著于黃浦地段、能接受產(chǎn)品妥協(xié)的購房者，綠城黃浦ONE或許是當(dāng)下難得的機(jī)會；但對于追求純粹豪宅體驗(yàn)的客群，這個“ONE”終究難以成為真正的第一選擇。