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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上海首個(gè)TOD金茂府，江灣金茂府四期新品灣耀已過會(huì)，均價(jià)7.28萬/㎡。

102套房源已開啟認(rèn)購，約114-144㎡3-4房。

本批次加推5號(hào)樓、7號(hào)樓，114㎡戶型34套，126㎡戶型34套，144㎡戶型34套。

江灣金茂府項(xiàng)目總建筑面積18.8萬㎡，其中地上計(jì)容總建筑面積12.48萬㎡。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將建設(shè)11棟12-17層住宅，可售住宅約807套。

項(xiàng)目為地鐵上蓋，且自帶商業(yè)、酒店等配套。

這種配置在上海已布局及在建的7座金茂府中，屬于獨(dú)一檔的生活體驗(yàn)。

社區(qū)內(nèi)打造了約1800㎡下沉式庭院會(huì)所。

涵蓋茶室、私宴廳、行政酒廊、恒溫泳池、健身房、瑜伽空間、會(huì)客廳等八大功能。

同時(shí)規(guī)劃約2000㎡超級(jí)架空花園，將設(shè)置多樣化主題場(chǎng)景。

當(dāng)市面上其他新盤還在比綠化率，江灣金茂府已造出獨(dú)樹一幟的立體景觀三重臺(tái)地設(shè)計(jì)成本和難度都比普通園林高得多。

這還是北上海首個(gè)“立體庭院”。

這種立體折疊景觀，唯有鼎流豪宅社區(qū)才具備，比如今年19.5萬/㎡的綠城潮鳴東方。

項(xiàng)目采用十二大綠金科技系統(tǒng)，五舒健康體驗(yàn)，且精裝修交付，基本是拎包入住。

在中環(huán)之上，總價(jià)700萬級(jí)的新房本就稀缺，加之其科技住宅的屬性，使其成為區(qū)域的“孤品”。

南向雙陽臺(tái)，總面積約9.28㎡的超大尺度，帶來陽光滿溢的同時(shí)提升實(shí)用率。

飛機(jī)戶型南北通透，沒有過道浪費(fèi)，利用率高。

多飄窗設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升使用率，樣板間利用北臥飄窗鋪就舒適榻榻米；廚房也有飄窗，增加了操作臺(tái)面和收納。

南向三開間約12米面寬，其中寬廳面寬達(dá)約5.9米。

獨(dú)立玄關(guān)，增加收納的同時(shí)讓出入更具儀式感。

全屋五飄窗，且像主臥，飄窗滿面寬，實(shí)用性很強(qiáng)，總面積超過7㎡，堪比常規(guī)三房戶型的次臥了。

類一梯一戶設(shè)計(jì)，電梯廳私密入戶。

四個(gè)房間，從小太陽到二胎家庭/三代同堂都能輕松托舉。

全屋七飄窗，廚房、衛(wèi)生間、臥室都有，總面積超過9.9㎡，實(shí)用性拉滿。

項(xiàng)目是上海首座TOD模式金茂府，地鐵18號(hào)線通南路地鐵上蓋，是真正的地鐵盤。

該線路預(yù)計(jì)2025年底通車，未來出行非常便捷。

這條線路串聯(lián)起眾多高校、科研單位及科創(chuàng)企業(yè)，尤其五角場(chǎng)與楊浦濱江的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)正蓬勃發(fā)展。

未來將通過千億級(jí)資金投入，打造集“科研轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)集群、人才聚居”于一體的超級(jí)功能區(qū)。

江灣金茂府的核心競(jìng)品為同屬寶山淞南板塊的招商序等TOD項(xiàng)目。

二者單價(jià)、總價(jià)段（6.5-7.5萬/㎡、600-800萬級(jí)）及目標(biāo)客群（楊浦、虹口等地品質(zhì)改善群體）高度重合。

相較之下，江灣金茂府以府系3.0迭代優(yōu)勢(shì)見長(zhǎng)。

其升級(jí)的五衡科技系統(tǒng)、約1800㎡下沉式會(huì)所與2000㎡架空花園等高端配置，在居住品質(zhì)與科技體驗(yàn)上更具吸引力。

招商序則憑借6.8萬/㎡的政府限價(jià)、93%的高得房率。

更近的地鐵距離及第四代住宅的三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，在價(jià)格與空間實(shí)用性上形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，與楊浦濱江的縵云上海等項(xiàng)目相比，江灣金茂府雖缺乏濱江區(qū)位與低密優(yōu)勢(shì)。

但依托更成熟的淞南生活圈及TOD規(guī)劃，對(duì)側(cè)重便捷配套與科技住宅的客群仍有獨(dú)特吸引力。

值得注意的是，新江灣品質(zhì)次新住宅成交價(jià)已達(dá)13.5-15萬/㎡，而該項(xiàng)目?jī)r(jià)格僅為其一半。

江灣金茂府的項(xiàng)目公司是上海耀茂置業(yè)有限公司。

上海耀茂置業(yè)有限公司成立于2025年，法定代表人為劉斌，注資30億元，董事長(zhǎng)為費(fèi)英卓。

該公司由西安常茂置業(yè)有限公司、上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司分別持股70%、30%。

而西安常茂置業(yè)有限公司由中國金茂持股100%，上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司由招商蛇口持股100%。