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上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì) 10月29日，剛剛過去的周末，上海地產(chǎn)圈有一個(gè)新盤入市備受關(guān)注——它正是貝殼在滬開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目“貝漣C1”。

時(shí)間回溯至2024年12月31日，貝殼旗下公司貝好家現(xiàn)身上海第九批次集中土拍，在與保利置業(yè)、象嶼等國(guó)央企的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，最終以13.9%的溢價(jià)率拿下奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊，標(biāo)志著貝殼正式從房產(chǎn)中介跨界轉(zhuǎn)型為開發(fā)商。

歷經(jīng)近10個(gè)月的開發(fā)籌備，該項(xiàng)目于近期迎來首開，共推出144套房源。認(rèn)籌階段，項(xiàng)目套房源。認(rèn)籌階段，項(xiàng)目收獲88組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)61.1%。

若放在當(dāng)前上海新房市場(chǎng)整體環(huán)境中對(duì)比，這一認(rèn)籌數(shù)據(jù)屬于中規(guī)中矩；而考慮到這是貝殼首次在上海獨(dú)立操盤開發(fā)的項(xiàng)目，這樣的表現(xiàn)更具參考意義。

根據(jù)設(shè)計(jì)方案顯示，項(xiàng)目擬建4幢14F-16F高層住宅，以及3幢配套用房，其中，2-1#、3-1#一層架空。

項(xiàng)目主打95㎡三房和115㎡四房，得房率78%，比周邊高3-5%。95㎡三房北向兩房用非承重墻隔斷，可合并成大臥室；115㎡四房廚房預(yù)留中西雙廚改造位。外立面采用米白+深灰的玻璃金屬組合，簡(jiǎn)約耐看，且有6米挑高架空層，作為社區(qū)會(huì)客廳，實(shí)用性強(qiáng)。

貝漣C1地處上海五大新城之一的奉賢區(qū)奉賢新城板塊，與同板塊內(nèi)的龍湖奉賢御湖境形成直接對(duì)比——兩者直線距離約800米，可共享區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)配套資源。

房?jī)r(jià)維度，龍湖奉賢御湖境今年已完成兩次開盤，兩次備案均價(jià)均超4.5萬元/㎡；而貝漣C1此次首開，均價(jià)為4.35萬元/㎡，價(jià)格略低。

拿地成本上，龍湖該項(xiàng)目的樓板價(jià)為2.05萬元/㎡，貝殼貝漣C1的樓板價(jià)則更高，達(dá)2.28萬元/㎡。容積率方面兩者相近，龍湖為2.2，貝殼稍低，為2.0。

認(rèn)籌表現(xiàn)上，龍湖奉賢御湖境兩次開盤的認(rèn)籌率分別為116%和53%，貝漣C1首開認(rèn)籌率則為61%，介于龍湖兩次開盤數(shù)據(jù)之間。

從多維度對(duì)比來看，貝殼貝漣C1的表現(xiàn)確實(shí)遜色于龍湖奉賢御湖境，但這樣的差距情有可原——畢竟貝殼是地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的新兵，此次首作最大的成功，在于順利踏出了從中介跨界到開發(fā)商的關(guān)鍵第一步。

更何況，放眼國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)，又有多少開發(fā)商能在銷售表現(xiàn)上穩(wěn)壓龍湖一頭呢？

自去年底拿地后，為打響跨界開發(fā)的“頭炮”，貝殼在項(xiàng)目初期便明確了C2M開發(fā)理念。這一理念的核心思路，是借助數(shù)據(jù)化手段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者與制造商的直接對(duì)接，其中的“C”，正是為凸顯對(duì)消費(fèi)者需求的重點(diǎn)關(guān)注。為落地這一理念，上海區(qū)域還專門匹配了專業(yè)管理人才——貝好家上海區(qū)域總經(jīng)理陳艷，曾擔(dān)任貝殼新房運(yùn)營(yíng)支持中心負(fù)責(zé)人，對(duì)貝殼的平臺(tái)邏輯、線上線下協(xié)同模式均有深入理解，能為項(xiàng)目提供精準(zhǔn)的經(jīng)驗(yàn)支撐。