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??樂居新媒體 任時建 發(fā)自北京

??距離2022年12月31日還有70天，北京各房企各樓盤都在沖刺年度銷售業(yè)績。

??2022年北京樓市的銷冠是誰？111.82億的學(xué)府壹號院，還是已經(jīng)106.62億的北京城建·天壇府會后來居上？開發(fā)商自報的新盤首開年度記錄，6月底首開49.54億的端禮著，已經(jīng)被9月底首開51.1億的望京樾超越。

??但十月以后的日子里，銷冠歸屬變化的可能性將越來越小。

??單盤的銷冠體現(xiàn)地段的價值；但從企業(yè)角度看，北京房企銷冠能體現(xiàn)得更多，包括地段、產(chǎn)品、品牌、營銷、客服等等。

??也因此房企銷冠更值得市場學(xué)習(xí)，值得購房者追捧。

??進入十月下半旬，2022年北京企業(yè)銷冠歸屬的懸念已越來越小。

??黃金周后官宣300億

??十一黃金周幾天后，中海地產(chǎn)就發(fā)布了一組“敬集團&區(qū)域、敬城市&客戶&伙伴、敬家人”的海報，官宣“2022年北京中海銷售金額超300億”。

??這是中海1-9月至黃金周的簽約額。實際到9月底，在未加中海湖光玖里銷售業(yè)績情況下，中海簽約額已達到了296億元。而湖光玖里在9月中開盤后的熱銷海報聲稱首開就賣了40.5億元！

??考慮到9月23日三批次地塊中海豪擲147億拿下海淀和豐臺三地塊有可能在年底前入市，因為今年中海匯智里從創(chuàng)造了從拿到到取證開盤僅45天的記錄。

??所以，北京中海2022年銷售業(yè)績將極有可能超越中海2021年357.81億的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

??2021年，中海憑借357.81億網(wǎng)簽金額登頂北京房企權(quán)益銷售額榜首。權(quán)益銷售額才是真正的銷冠。

??當(dāng)然，銷售業(yè)績不等于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。網(wǎng)簽滯后于銷售額，銷售額也可以加速進入網(wǎng)簽。

??據(jù)了解，截至目前中海網(wǎng)簽金額為250億，還差去年107個小目標。

??但如果三批次地的中海海淀永豐兩項目能及時開盤熱銷，加速網(wǎng)簽，說不定真能超越2021年的金額，這將是一個十分驚人的數(shù)據(jù)。

??截至目前，2022年整個北京新房銷售金額同比下滑了30%左右。如果中海網(wǎng)簽額維持甚至超越去年，就意味著逆市搶占了更大的市場份額。

??目前看華潤、首開、城建都很難挑戰(zhàn)它蟬聯(lián)銷冠的。華潤或有幾分可能，要看北京悅府、北京瑞府、北清橡樹灣的年底業(yè)績，但華潤合作項目較多，幸福里潤園、海淀幸福里、和光瑞府、永定府、北清橡樹灣都有合作，百億業(yè)績要分給不少合作伙伴。

??哪些盤成就250億

??2022年1-9月份，北京中海在售盤約19個，總計網(wǎng)簽總額達到了250.57億元。其中5個盤登榜《2022年1-9月北京樓盤銷售排行榜》三十強，以193.28億占居了250億里的77.3%的份額。

??在此三十強榜單中，在大興的中海京叁號院以57.02億排名第4位，在海淀的中海匯德里以52.98億排名第6位，在石景山的中海天賦以37.57億排名第9位，前十位里占三席。此外，豐臺的中海甲叁號院以23.55億排名第19位，昌平的中海匯智里以22.16億排名23位。

??這5強造就了中海前三季度的網(wǎng)簽額。

??單價7.5萬的石景山中海天賦是赫赫有名的中海寰宇天下的第四期，而中海寰宇天下是2018和2019連續(xù)兩年百億銷冠盤。

??賣8.3萬的中海匯德里在海淀永豐，與華潤主導(dǎo)的幸福里潤園比鄰。海淀是北京樓市YYDS，盡管永豐在海淀北偏遠處，但今年3月開盤依然熱銷。

??中海甲叁號院在豐臺造甲村，單價約12萬的豪宅，2020年8月開盤，率先向市場推出了270度轉(zhuǎn)角邊廳設(shè)計，但入戶后到客廳過道太長也曾受市場詬病。但兩年后甲叁號院也基本售罄。

??中海匯智里是2022年2月拿地4月開盤，昌平臨海淀區(qū)域，開盤單價不到5萬，實現(xiàn)了首開20億的驚人業(yè)績。

??但今年給中海業(yè)績貢獻最大的，居然是位于大興的中海京叁號院。

??其實是亦莊河西的京叁號院。7萬內(nèi)，總價1200萬到1800萬168大三居到240平大四居，它成為2021年至今亦莊河西改善需求的首選。

??銷冠之路

??其實在2021年，支持中海登上權(quán)益榜首的樓盤，也是中海天賦（53.40億），中海京叁號院（46.92億），中海甲叁號院（46.79億）。此外還有一個中海首開拾光里（49.25億）。今年中海首開拾光里前9月還貢獻了15.46億的銷售額。

??一個大盤可賣兩年（準確的說是一整年）。

??從這個角度來，2022年如果獲得銷冠，是一種歷史的延續(xù)。

??其實，中海得銷冠之位已多年。2018年、2019年、2020年、2021年，至少最近連續(xù)4年中海都是北京市的銷冠。

??只是，四年后的2021年357.81億的金額，已經(jīng)比四年前銷冠金額翻了一倍。

??這跟2021年新房和二手房市場全面復(fù)蘇有關(guān)；也跟前兩年限競房逐步退出，新房價格正?；嘘P(guān)；但更與中海以一系列優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打動市場有直接關(guān)系。

??中海天賦繼承和發(fā)揚了中海寰宇天下的產(chǎn)品，被市場稱為中?？臻g系列5.0的產(chǎn)品，其主打104-158平三四居，戶型均為正方形三面采光，以極佳的空間尺寸震撼市場，吸引了不止于石景山區(qū)域的剛改需求出手。

??中海京叁號院雖偏于亦莊，但取名為北京的“京”字，仿佛意指其產(chǎn)品可代表北京中海最高水平。事實上，其大三居和大四居戶型，繼承和優(yōu)化了甲叁號的特點。部分戶型保留了邊廳，干掉了長長的走廊，確實能代表超大平層的設(shè)計水平。

??此外鋁板+玻璃+石材外立面，超大落地窗……使得這兩個項目的產(chǎn)品，可以進入北京房地產(chǎn)的歷史教科書。

??中海的優(yōu)勢不止產(chǎn)品。在營銷端，有一個細節(jié)是，中海銷售接待客戶講解一般都會錄音，體現(xiàn)了一種接待客戶的專業(yè)度。

??逆勢更強

??2021年全北京商品住宅銷售額是4265億元，中海市占8.3%?？赡?，一般人看起來，這個占比并不高。但其實從全國來看，已經(jīng)是很高的占比。

??2022年中海占全北京銷售額的比例很有可能會超過8.3%。

??隨著2021年中至今，全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大波動，民營房企紛紛暴雷而后躺平。市場的不確定性尚未明顯改觀，但這其實給了中海擴大市場占有的機會。

??9月23日，北京第三批次土拍，中海上午以41.975億元+3.6萬平現(xiàn)房銷售競得海淀西北旺永豐0013地塊，其他參與競拍對手包括海開、華潤+城建、保利+建工、綠城、建發(fā)、首開。隨后又以55.77億+4000平米現(xiàn)房銷售拿下旁邊永豐0015、0016地塊；下午豐臺大紅門0004地塊，以49.7億元競敗金茂拿下，溢價4%。

??一次性花147億拿下三塊地，占北京此次土拍500億總額的29%。事實上，2022年中?？偣苍诒本┠孟?塊地，花費了286.15億元，成為今年北京拿地數(shù)量和金額最多的房企。

??這意味著在2023年初，中海將有足夠貨量傲立北京市場。

??如同限競房時代，中海突然登頂北京銷冠一樣，2021年到2022年大市場環(huán)境越不好，中海反而越能勝出。

??這是因為，經(jīng)歷過當(dāng)年亞洲金融危機，中海長期堅守穩(wěn)健審慎的財務(wù)策略，保持合理負債率、保持充裕現(xiàn)金流，這些經(jīng)營理念讓中海在危機中勝出。