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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

首入上海，北京城建拿出了自家的TOP級(jí)產(chǎn)品——國(guó)譽(yù)府。

去年5月拿地，9月中旬公示設(shè)計(jì)方案總平面圖，12月中旬公布案名，今年1月過(guò)會(huì)、開(kāi)放售樓處，預(yù)計(jì)在2月底入市，國(guó)譽(yù)府的整體推進(jìn)速度并不快。

這不僅是北京城建在上海的第一個(gè)項(xiàng)目，更是品牌形象樹(shù)立的關(guān)鍵。

北京城建很是重視。公司高層多次帶隊(duì)到上海調(diào)研、為剛組建成的上海團(tuán)隊(duì)鼓氣。去年12月，北京城建在上海辦了一場(chǎng)品牌發(fā)布會(huì)，北京城建集團(tuán)黨委常委、城建發(fā)展黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)儲(chǔ)昭武和城建發(fā)展有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席。

城建發(fā)展總經(jīng)理鄒哲更是先后多次到上海調(diào)研市場(chǎng)熱點(diǎn)項(xiàng)目，拜訪楊浦區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)。拿到國(guó)譽(yù)府所在地塊后，鄒哲親自聽(tīng)取了項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)方案和室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)工作匯報(bào)。在鄒哲看來(lái)：設(shè)計(jì)決定成敗。

國(guó)譽(yù)府打出的宣傳海報(bào)是：十年久違，五角場(chǎng)·純洋房。

項(xiàng)目有個(gè)亮點(diǎn)：容積率1.5。五角場(chǎng)板塊近10年都未曾出現(xiàn)容積率1.5以下的新房。

國(guó)譽(yù)府的售樓處并不在實(shí)地，而是放在了新江灣云際尚浦40層，也是楊浦第一高樓，距離國(guó)譽(yù)府步行時(shí)間約10-15分鐘。新江灣是大廠集中地，周邊大樓都掛著抖音B站等公司名字。在40層放眼望去，可以直接看到國(guó)譽(yù)府的工地，也能將項(xiàng)目周邊的優(yōu)質(zhì)資源盡收眼底。

但國(guó)譽(yù)府周邊城市界面相對(duì)老舊。北、東、南三面是老小區(qū)和廠房，西側(cè)片區(qū)正在快速建設(shè)中。

項(xiàng)目的體量不大，包括兩棟6-8F的多層住宅，1棟6F公租房，1棟物業(yè)用房，總可售房源僅76套，戶型包括93-127㎡的三房和約141㎡的四房，一共分了7個(gè)戶型，主力戶型是98㎡的三房?jī)尚l(wèi)。

公租房在整個(gè)小區(qū)的東部，與3#商品房幾乎是連接在一起的，租戶與商品住宅業(yè)主也是共用進(jìn)出口，未見(jiàn)間隔。

在北京城建的主要陣營(yíng)——北京，國(guó)譽(yù)府的產(chǎn)品定位是豪宅，戶型也是往大了做。去年初入市的望京國(guó)譽(yù)府，做的是建面180-200平的四居，總供應(yīng)298套房源，均價(jià)約8.9萬(wàn)/平。

上海國(guó)譽(yù)府最大的戶型面積只有141平。除了常規(guī)戶型外，一樓和頂樓是非標(biāo)戶型，一樓帶2.95米層高和采光井的地下室、花園，頂樓帶露臺(tái)。這些稍大的戶型，總套數(shù)非常少。

具體來(lái)看，98平的A戶型，是標(biāo)準(zhǔn)飛機(jī)戶型，三開(kāi)間朝南，整體利用率很高。進(jìn)門(mén)配置了玄關(guān)800庫(kù)，小戶型擁有這樣配置的在上海非常少見(jiàn)，缺點(diǎn)是沒(méi)有了隨手可放東西的玄關(guān)。800庫(kù)是深度為800mm的儲(chǔ)物間，主要用于家庭收納，可以作為一個(gè)多功能獨(dú)立倉(cāng)儲(chǔ)空間，集鞋柜、雜物柜和次凈衣物區(qū)于一體。

廚房利用贈(zèng)送的飄窗做了水槽和櫥柜，增加了實(shí)際使用面積，甚至達(dá)到了120平戶型的廚房空間。北邊的次臥面積較小，面寬和進(jìn)深約2.5米，面積約6.25㎡，若是不利用飄窗做床，空間會(huì)非常局促，美中不足的是，一邊窗戶有個(gè)墻垛。

103平的B戶型、92平的C戶型和96平的D戶型，布局不方正。其中，B戶型是退階式設(shè)計(jì)，午后采光或受影響；D戶型只有一個(gè)臥室朝南。

頂層的141平戶型做到了五開(kāi)間朝南，廚房和北邊臥室同樣利用了飄窗增大使用面積。戶型圖中標(biāo)記了三個(gè)“不上人屋面”，分別對(duì)著客廳、次臥和主臥。若后續(xù)可利用，對(duì)頂層業(yè)主是一大利好。

除了空間上的贈(zèng)送，項(xiàng)目的墻面是少見(jiàn)的所見(jiàn)即所得，大量的木飾面、墻布和巖板、主臥床頭背景墻等都是交付標(biāo)準(zhǔn)，餐廳餐邊柜是標(biāo)配贈(zèng)送，衛(wèi)生間由石材、巖板構(gòu)成墻面、地面，有美妝冰箱。

好的地段，購(gòu)房人更關(guān)心價(jià)格。國(guó)譽(yù)府的過(guò)會(huì)均價(jià)為10.7萬(wàn)/㎡，在中環(huán)這條線上，已經(jīng)是天花板級(jí)別。

從楊浦區(qū)同環(huán)線的新房看，楊浦城投悅江灣（備案名：城悅璟庭）距離國(guó)譽(yù)府步行距離約500米，于去年1月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)9.9萬(wàn)/平，全部房源共290套，已網(wǎng)簽175套；比項(xiàng)目更接近楊浦濱江的中建壹品外灘源著，還屬于內(nèi)中環(huán)間，還有復(fù)興島的留白規(guī)劃做支撐，首開(kāi)均價(jià)也10.8萬(wàn)/平。

離國(guó)譽(yù)府步行距離約1公里的越秀·楊浦天玥（備案名：玥宸雅園），已于去年10月31日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為9.2萬(wàn)元/平，總可售122套，目前網(wǎng)簽49套。

國(guó)譽(yù)府的建設(shè)單位是京城發(fā)（上海）置業(yè)有限公司，成立于2024年7月，由城建發(fā)展100%控股，后者是北京城建的子公司。

除了國(guó)譽(yù)府所在地塊，去年7月，北京城建與越秀地產(chǎn)聯(lián)合體在7月9日競(jìng)得上海市楊浦區(qū)長(zhǎng)白201地塊，總價(jià)22.3億、樓面價(jià)7.03萬(wàn)元/㎡、溢價(jià)率17.12%。不到兩個(gè)月時(shí)間，北京城建已經(jīng)在上海核心地段斬獲了兩個(gè)地塊。

落子上海背后，北京城建在北京大本營(yíng)以外城市的發(fā)展并不盡如人意。

據(jù)北京城建2023年業(yè)績(jī)報(bào)告中公布的房地產(chǎn)銷售和結(jié)轉(zhuǎn)情況數(shù)據(jù)，其產(chǎn)生銷售的城市來(lái)自于北京、重慶、成都、天津、海南、青島，南京這7個(gè)城市。

業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的，是北京。2023年，北京區(qū)域?yàn)楸本┏墙◣?lái)了154.88億元的營(yíng)業(yè)收入，同比下滑26.84%。其他幾個(gè)城市加起來(lái)產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入僅有46.28億元。

2024上半年，北京城建的營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約778.92億元，同比減少3.5%；歸母凈利潤(rùn)約7.85億元，同比減少15.41%。

期內(nèi)，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入65.2億元，同比下降33.10%；歸母凈利潤(rùn)-1.38億元，同比下降128.46%。