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北京進深 徐迪 10月21日，上周預(yù)申請的朝陽區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項目0410-0001地塊正式掛牌。

競價截至日期為11月25日下午15:00。

交易起始價42.5億元，折合樓面價約5.28萬元/㎡。

地塊位于朝陽區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢，松榆里地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。

純住宅用地，占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地塊內(nèi)含1條南北向?qū)挾葹?.5 米的街坊路，納入土地出讓范圍。

另需建設(shè)用地面積約300㎡開閉站一處，無償移交相關(guān)部門。

此外，項目建設(shè)方案需處理好與周邊現(xiàn)狀關(guān)系。用地西南角預(yù)留不低于現(xiàn)狀道路（約4米）的條件，保障南側(cè)居民消防及出行需求。

地塊位于11號線南側(cè)，考慮到地鐵建設(shè)時序處于遠期，建議地塊臨近11號線一側(cè)做好兼容性設(shè)計，將地塊內(nèi)建筑劃定出結(jié)構(gòu)、功能的兼容區(qū)域，預(yù)留后續(xù)與11號線一體化結(jié)合的最大可能性，保證地鐵附屬靈活銜接。

同時應(yīng)酌情考慮因站點可能的位置變化而導(dǎo)致對項目的影響。

住宅地塊東側(cè)邊界中央須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米。

緊鄰居住用地東側(cè)出入口建議設(shè)置小區(qū)公共建筑與公共空間，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點的重要節(jié)點。

地下公共建筑須獨立或結(jié)合住宅樓棟設(shè)置豎向交通空間及無障礙設(shè)施，保障居民便捷使用。

鼓勵設(shè)置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

下沉庭院周邊宜布局配套公共設(shè)施，做好地上、地下空間、室內(nèi)外景觀滲透，提升環(huán)境品質(zhì)。

下沉庭院標(biāo)高應(yīng)與街坊路地下通道順暢連接，實現(xiàn)人流動線無障礙銜接。

這也是北京首個在出讓文件中提到下沉庭院詳細設(shè)計要求的地塊。

松榆里地塊地形規(guī)整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

按照戶均130㎡的剛改面積段，大約有600套房源，規(guī)模適中，開發(fā)難度遠低于祈年大街和永安里項目。

這個地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內(nèi)，但板塊商業(yè)商務(wù)屬性相較于雙井、國貿(mào)還是差出幾個LEVEL的。

城市界面也不算特別好，破，但不荒。除了劃出的城改片區(qū)，其他的又沒到大批拆改的程度。

這就很難辦，當(dāng)然這也是城里舊改地塊的通病。

成熟住區(qū)，生活配套完善，但商業(yè)檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業(yè)市場為主，缺乏吃喝玩樂購一體的綜合商業(yè)。

整體來看更適合對地段和通勤要求比較高的剛改偏改善客群。

今年6月初公布的綜合實施方案里，松榆里地塊還捆綁了高碑店的城改項目。

這個組合已經(jīng)不是肥瘦搭配了，高碑店地塊堪稱一塊硬骨頭，五環(huán)外、不臨鐵、配建多，地形還分散。

此次松榆里地塊單獨進入供應(yīng)列表，還是可以期待下拍出溢價的。