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??文/樂居財經(jīng) 李姍姍

??佳兆業(yè)的資產(chǎn)處置進(jìn)度條正提速加載中。

??7月14日，佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)（深圳）有限公司（下稱“佳兆業(yè)城市更新”）轉(zhuǎn)讓旗下深圳市觀瀾佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“深圳觀瀾佳兆業(yè)”）30%股權(quán)，中航信托股份有限公司（下稱“中航信托”）接盤。

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，深圳觀瀾佳兆業(yè)由深圳佳業(yè)古墟企業(yè)咨詢管理合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“深圳佳業(yè)古墟”）持股70%，佳兆業(yè)城市更新持股30%；轉(zhuǎn)讓后，則由深圳佳業(yè)古墟、中航信托分別持股70%、30%。

??股權(quán)穿透可知，目前，深圳佳業(yè)古墟由中航信托、前海潤星（深圳）企業(yè)管理有限公司、新余航投資中心（有限合伙）分別持股99.9978%、0.0011%、0.0011%。

??其中，新余航投資中心（有限合伙）的兩個合伙人青島中建新城投資建設(shè)有限公司和深圳市普泰投資發(fā)展有限公司則均由中航信托控股，持股比例分別為100%、96.7742%。

??由此來看，中航信托幾乎吃下深圳觀瀾佳兆業(yè)全部的股份。

??此前，中航信托曾多次接盤佳兆業(yè)項目。盡管在股權(quán)層面，佳兆業(yè)“隱身”，中航信托掌握絕對控股權(quán)，但向來擔(dān)當(dāng)“金主”角色的信托機(jī)構(gòu)開發(fā)經(jīng)驗不足，難以代替開發(fā)商成為真正的操盤者。

??基于此，信托與房企有了新合作模式。即信托接盤后，將提供資金用于后續(xù)項目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營，而房企或以代建的角色繼續(xù)開發(fā)，保證項目完工交付、銷售，直至信托資金最后安全退出。

??多次接盤地產(chǎn)項目

??據(jù)了解，深圳觀瀾佳兆業(yè)此前為佳兆業(yè)集團(tuán)的全資項目公司，該公司旗下?lián)碛形挥谏钲邶埲A的老墟片區(qū)城市更新項目。

??根據(jù)規(guī)劃，上述項目擬拆除重建用地范圍內(nèi)應(yīng)落實不少于1.08萬平方米的公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、不少于1.93萬平方米的公共綠地，落實規(guī)劃安清路、悅興路等，擬更新方向為商業(yè)、居住等功能。

??然而，自2019年3月6日公布深圳觀瀾佳兆業(yè)為老墟片區(qū)城更項目的申報主體，至今三年多時間已過，該項目遲遲未傳出動工的消息，而最新的一則動態(tài)為今年6月21日宣布項目再次延期，有效期至2023年1月11日。

??值得一提的是，就在當(dāng)年深圳觀瀾佳兆業(yè)成為申報主體后僅二十多天，2019年3月29日，公司發(fā)生了股權(quán)變更，此前100%控股的佳兆業(yè)城市更新退居二線，持股比例降至30%；由中航信托控股的深圳佳業(yè)古墟入股，持股比例為70%。

??而此次中航信托再度入股，已徹底將佳兆業(yè)擠出，近乎全權(quán)接盤了佳兆業(yè)旗下這一舊改項目。

??實際上，中航信托接盤的佳兆業(yè)旗下項目公司不止一個。

??樂居財經(jīng)《資管K線》查詢獲悉，去年6月，佳兆業(yè)以總價約23億元競得合肥新站區(qū)XZ202106號地塊，該地塊的項目公司為合肥佳卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而該公司由合肥佳崇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“合肥佳崇”）100%控股。

??據(jù)企查查，2021年8月16日，中航信托入股了原由合肥佳錦房地產(chǎn)有限公司全資控股的合肥佳崇，持股比例為70%。今年5月17日，合肥佳崇再次出現(xiàn)股權(quán)變更，目前由合肥錦昌房地產(chǎn)開發(fā)合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“合肥錦昌”）和中航信托分別持股59.5%、40.5%。而在新股東合肥錦昌里，沒能再看到佳兆業(yè)的身影。

??此外，2021年3月3日，由中航信托擔(dān)任私募基金管理人的深圳市佳業(yè)航鼎咨詢管理合伙企業(yè)（有限合伙），入股了佳兆業(yè)城市更新全資孫公司深圳晟錦信息咨詢有限公司，持股比例達(dá)99%。

??2020年9月2日，同樣是由中航信托擔(dān)任私募基金管理人的深圳市佳業(yè)航新咨詢管理合伙企業(yè)（有限合伙），入股了佳兆業(yè)城市更新全資子公司深圳市華佳商務(wù)咨詢有限公司，持股比例為70%。

??調(diào)整信托資金投向

??在過去，地產(chǎn)信托一直是信托公司利潤的重要來源，因此信托公司十分熱衷于房地產(chǎn)。在中航信托身上，亦是如此。

??在中航信托的地產(chǎn)朋友圈中，除了佳兆業(yè)，合作對象不乏恒大、綠城、融創(chuàng)、藍(lán)光、金科、陽光城、福晟等知名房企。

??即便是在如今的地產(chǎn)寒冬下，中航信托仍保持對地產(chǎn)的熱度。

??自去年以來，從融創(chuàng)的重慶瀚融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，到恒大的南京恒昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京恒澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，再到榮盛發(fā)展置業(yè)的深圳市榮騰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，中航信托不斷地接盤房地產(chǎn)公司項目股權(quán)。

??去年5月份，北京土拍首秀，中冶置業(yè)豪取2宗地塊，一塊位于北京朝陽區(qū)東壩，經(jīng)過11輪報價爭奪，成交價22.8億元，另一塊位于大興區(qū)，最終成交價62.5億元。

??但這兩宗地塊并非中冶置業(yè)獨資，而是拉上了“錢袋子”寧波雨航企業(yè)管理合伙企業(yè)。股權(quán)穿透來看，寧波雨航背后的“金主”正是中航信托。

??此外，中航信托不僅與佳兆業(yè)、前海潤禾簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，還聯(lián)合俊發(fā)集團(tuán)成立云南航俊商貿(mào)公司。

??近年來，中航信托的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長。年報顯示，2018年-2020年，中航信托在房地產(chǎn)業(yè)的信托資產(chǎn)金額分別為773.55億元、1148.53億元、1163.63億元，占比分別為12.23%、17.25%、17.46%。

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大量鋪排，也讓中航信托難以避開“踩雷”的風(fēng)險。

??去年10月份，寶能系的中山潤田暴雷，而中航信托曾在2019年9月借款10.5億元給中山潤田，有寶能旗下的鉅盛華股權(quán)質(zhì)押等增信措施。該項借款的到期日為2021年10月31日，中航信托彼時以貸款合同糾紛提前申請了訴前保全，中山潤田欠本息合計6.3億元。

??2019年11月，曾經(jīng)的安徽“第一大房企”國購集團(tuán)旗下國購?fù)顿Y宣布申請破產(chǎn)重整，其負(fù)債總額達(dá)126億元。而2016年-2018年，中航信托為國購?fù)顿Y及其子公司發(fā)行了至少19個信托產(chǎn)品。國購破產(chǎn)，中航信托則不可避免地被殃及。

??或是意識到房企頻頻暴雷帶來的不良因素，過去對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)頗有依賴的中航信托收縮了規(guī)模。年報顯示，2021年，其在房地產(chǎn)的信托資產(chǎn)金額降至938.48億元，占比13.85%。

??實際上，近年來中航信托也一直處于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期。從信托資產(chǎn)規(guī)模來看，截至2021年末，其信托資產(chǎn)總規(guī)模為6774.71億元，同比增長1.64%。其中，與上年相比，投向?qū)崢I(yè)的信托資金占主導(dǎo)，占比提升至31.85%，證券市場次之，已超過房地產(chǎn)。

??從新增的信托項目情況來看，2021年新增1157個信托項目，合計2397.43億元，以集合信托為主，其中，主動管理型、被動管理型分別有1424.57億元、972.86億元。

??然而轉(zhuǎn)型的效果卻并不如意。年報顯示，2021年，中航信托實現(xiàn)營業(yè)總收入34.88億元，較2020年的37.65億元同比下降7.36%；凈利潤16.79億元，同比下降15.24%，其盈利能力不增反降。

??到了2022年，其業(yè)績下滑更為嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，其營收為15.96億元，同比下降25.07%；凈利潤為7.32億元，同比大幅下降32.26%。